Uno de los problemas graves en muchas comunidades incluyendo el condominio, es la encarnizada lucha de poderes entre los copropietarios.
Esta lucha se da por varias causas que se resumen en el poder y control que un grupo quiere imponer a otro
Lo hacen escudándose en argumentos de justicia, legalidad, economía y hasta de solidaridad.
Pero cuando uno comienza a analizar cada uno de los argumentos y situaciones que rodean esas causas, termina descubriendo las verdaderas intenciones por las cuales se dan esa lucha de poder.
Estos son manipulados por quienes fungen de sus líderes, normalmente personas tóxicas embriagadas de vanidad y complejos de superioridad.
A estas les conviene mantener un clima hostil, un conflicto, para vivir montados sobre ellos, haciéndose los indispensables para resolverlos (cosa que nunca logran).
Y casi siempre, lo usan como un medio de lograr recursos económicos, a través de la intermediación con proveedores de bienes y servicios que se contratan para el condominio.
Para terminar con la lucha de poderes en el condominio hay que comenzar desmontando mitos comunes en las comunidades inmobiliarias
Nadie es indispensable para lograr sus mejores fines e intereses
Lo único realmente que fortalece y le da plena libertad y garantías a todos los comunes y copropietarios en el cumplimiento de sus reglamentos internos. Del documento de condominio y de los acuerdos que hayan sido tomados válidamente por la asamblea general de propietarios.
Entender esto es el principal reto de los propietarios. Personas que cuando compran sus viviendas declaran en escrituras públicas que conocen los documentos que rigen a la comunidad inmobiliaria, pero que casi nunca leen.
No hay sociedad sin derecho, ni derecho sin sociedad.
Es una de las primeras tesis que nos enseñaron en la Escuela de Derecho de la Universidad Central de Venezuela, cuando el ilustre profesor Virgilio Tosta nos impartía la cátedra de Sociología Jurídica.
Por eso, lo que realmente brinda fortaleza y blinda a cualquier comunidad inmobiliaria, es el cumplimiento de la ley y de sus normas por todos quienes la integran.
La dictadura de la ley es la única vía que garantiza la libertad de los ciudadanos en sociedad.
Al no ser nadie indispensable, entonces derrumbamos otro de los mitos presentes en las comunidades inmobiliarias
El mito del salvador ante la adversidad
En el transcurrir de la vida comunitaria todos los comuneros son responsables de su calidad de vida, bien por acción o por omisión.
Cuando uno visita una comunidad y ve el deterioro de áreas verdes, su red de iluminación, propietarios haciendo construcciones ilegales y afeando la fachada de sus edificios y de todo sus sector, o escucha música escandalosa a todo volúmen, ve gente tomando licor en las calles o en las entradas de sus apartamentos, observa huecos en las vías o fallas de borde, percibe malos olores por rotura de tubería de aguas negras…
En fin, observa lo que en Venezuela hemos denominado la «cultura del rancho en la cabeza de los propietarios», uno se da cuenta de que en esa comunidad no se cumplen las leyes y es muy débil el principio de autoridad de sus líderes y quienes son sus administradores responsables.
Es en esos escenarios de debilidad donde se presenta con más fuerza la lucha de poderes en el condominio
Porque como estos no quieren asumir la responsabilidad de administrar los asuntos comunes, normalmente dejan por apatía que otros lo hagan.
Y allí es donde comienza a surgir el caciquismo de algunos propietarios, que asumen la responsabilidad.
Y lo hacen muchas veces con intenciones no tan santas y comienzan a organizar y a tejer sus redes de apoyo. Con esto buscan satisfacer sus intereses y caprichos personales.
Así, comienzan a negociar con proveedores; a inventar conflictos donde no los hay para hacerse los indispensables para resolverlos y retroalimentar su falso liderazgo. A amenazar a cualquier otro propietario que enfrente su liderazgo (normalmente con meterlo preso e inventarle juicios con delitos que nunca se han cometido).
La lucha de poderes en el condominio destruye la paz
En fin, comienza lo que conceptuamos como el camino del terror. La siembra del miedo que trae como resultados la inhibición de cualquier propietario que no quiere meterse en problemas. Y que lo que quiere es vivir en paz.
Cosa que jamás ocurrirá ni se logrará alcanzar hasta que la comunidad se organice para derrotar moral y legalmente a este tipo de personalidades.
Y de una vez por todas se les debe exigir responsabilidades legales, civiles y penales por quienes se organicen en una comunidad para rescatarla. Así, vacunarse para siempre, contra el virus del poder en su seno.
Conviene recomendar a todo condominio que está dividido en una lucha de poderes, lo siguiente:
Todo grupo humano dividido jamás y nunca avanza, ni progresa y tiene a disolverse y a extinguirse.
En una comunidad inmobiliaria esto se traduce en la ruina absoluta de su calidad de vida.
Entonces, qué proponemos para erradicar la lucha de poder en las comunidades.
Para exterminar la lucha de poderes en el condominio, en primer lugar hay que cumplir y hacer cumplir con todas las normas que rigen a esa comunidad
Y que dieron lugar a su origen. Ya con solo eso, se evitan la mayoría de los problemas. Hay que hacer un esfuerzo de divulgación sistemática de estas normas para que todos las conozcan y cumplan.
En segundo término, el grupo de vecinos que esté harto y cansado de las divisiones en su comunidad, debe dar un paso al frente proponiendo un plan de trabajo.
Identificar una a una todas las causas que falsamente empoderan a quienes se sienten «poderosos» e «indispensables» en la comunidad y trazar las estrategias para desmontarlas legalmente.
Si esas personas son mandatarias en una junta de condominio, por ejemplo, entonces hay que convencer a las mayorías para revocarles el mandato.
Lo mismo si esas personas son mandatarias, proveedores de bienes y servicios, bien se le extinguirá su fuente de poder una vez que le revoquen el mandato o les rescindan legalmente sus contratos.
Una tercera recomendación nos permite apuntar a la exigencia de responsabilidades legales de esas personas
Lo cual servirá para atacar su patrimonio personal (su apartamento entre otras cosas) y esto servirá de gran ejemplo al resto de los comuneros, inhibiendo a todo aquel que tenga el virus mental del poder, de tomar acciones divisionistas para arruinar a la comunidad.
En cuarto lugar, sugerimos la elaboración de un plan operativo serio, responsable y realizable en el tiempo de la gestión de una junta, para evitar crear frustraciones.
Hay que ser muy realistas en este tema: debe actuarse profesionalmente y estamos seguros que en toda comunidad inmobiliaria hay una serie de cerebros con distintas capacidades en diversos campos.
Como quinta recomendación (y no hay quinto malo) abordamos el tema de la «voluntad de cambio».
Sin voluntad no hay nada, solo abulia y el caldo de cultivo de la miseria y la ruina. }
Cuando un grupo humano asume su conciencia en torno a sus valores, por ejemplo, a su historia, a lo que lo motivó para desarrollar una comunidad inmobiliaria, a las bondades y el confort que brinda vivir en ella (por su ubicación; por su clima; por las comodidades de sus viviendas; por los factores de apoyo que la rodean) entonces se hace de una fuerza y una razón tan poderosa, que convencerá a todos del cambio y del rescate de esos valores.
Esto, de paso, alimentará sus emociones, esas mismas que tuvieron cuando inicialmente compraron sus propiedades.
Elaborado por Rafael Ángel Viso Ingenuo
Inpreabogado: 40.236
Abogado egresado de la Universidad Central de Venezuela, con más de 21 años de experiencia en la administración y asesoría legal de comunidades inmobiliarias y condominios en Venezuela.
Autor del Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias, presentado en cinco borradores ante la Asamblea Nacional, entre los años 2005 y 2016.
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Hola buenas tardes, me gustaría me aclaren la pregunta:
Que es de cierto que por ley de propiedad horizontal las cuotas especiales son son de uso obligatorio pagarlas; solo las cuotas ordinarias mensuales
Las cuotas especiales son obligatorias pagarlas porque forman parte de los gastos comunes del edificio, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela
Muy buen artículo, el país necesita urgente un cambio en lo social, moral y debe ser de abajo hacia arriba. La educación de adultos… para vivir en comunidad, respetando a sus vecinos y la ley. Gracias por su vital aporte.
Muchas gracias por sus palabras; nos estimulan a seguir adelante.
Buen día. El problema principal de las comunidades es es desconocimiento de: Carta Magna, documento de Condominio, LPH, Lopcymat, LOTTT, Código Civil, leyes tributarias, Ley que regular desempeño Trabajadoras Residenciales, y otras tantas relativas a vivir en comunidad.
La inexistencia de sanciones a Propietarios, inquilinos y residentes, incide negativamente en el cuidado de áreas comunes.
Las debilidades de las comunidades se fortalecen contratando a Profesionales para administrar los inmuebles, pagar a quienes ocupen cargos Junta Condominio, hacer esfuerzos para enseñar a comunidades las normas, sancionar, denunciar a quienes incumplan leyes, reglamentos, códigos y todo referente a condominios.
La familia es base de la sociedad, en Venezuela los antivalores son lamentablemente lo usual, al forjar individuos educados tendrán capacidad de absorber instrucción.
En condominios no existe lucha de poderes, prevalece el inicio de aprendizaje, y la indiferencia de los miembros.
Cuando aprendo a internalizar; yo soy responsable, cambiará el condominio, y el país, si podemos.
Gracias por sus comentarios. Todos los días damos nuestro mejor esfuerzo en pro de las comunidades inmobiliarias de Venezuela
Que buen comentario, es así como se fortalece una comunidad con el respeto a la Ley y a las normas. Hay abogados que ciertamente mantienen a las comunidades bajo terror y amenaza porque son ellos mismos quienes transgreden la ley y abusan y promueven el caos contra aquellos que si desean el orden legal.
El ejercicio del derecho no puede ser nunca bajo amenazas sino dentro de los razonamientos legales vigentes
Excelente artículo académico y científico merece la pena su divulgación en este ramo, felicitaciones
Gracias señor Mendoza. Somos investigadores y desarrolladores de contenido especializado en condominios y otras comunidades inmobiliarias de Venezuela
Excelente trabajo, realmente merece divulgarlo. Se necesita producir cambios de convivencia en los ciudadanos, es urgente.
Gracias a Curadas.com por facilitar la labor de educativa de Procondominios a favor de los condominios y otros tipos de comunidades inmobiliarias de Venezuela….
Hola!
en mi condominio pasaron unos gastos extraordinaros para cubrir una emergencia, a lo que calcularon fondo de reserva. Este ultimo, es valido?
Realmente sin desperdicio el artículo felicitaciones
Hola buenas noches necesito una acesoria en una situación que me está ocurriendo en estos momentos. En un edificio donde el 40% de los aptos está desocupado, esos aptos vacíos deben asumir el pago de cisternas?, a pesar de no consumir dicha agua, es obligatorio? gracias
Buenas noches,en mí edificio, quieren hacer un trabajó de aguas blancas, aprobaron un presupuesto estemporaneo y no reunió él 75% necesario, dé igual forma quieren hacerlo, hay un Libelo propuesto por varios vecinos, pero debido a la paralización de los tribunales competentes no hay donde introducirlo , cómo podemos parar esté trabajo, a dónde podemos acudir ? Gracias, saludos.
Excelente artículo, claro y preciso en su contenido que permite fácilmente hacer una auto evaluación a nuestras comunidades, como un examen de conciencia donde podemos verificar si estamos fallando o vamos en el camino correcto de progreso y valoración de nuestra convivencia humana.
Imaginense. Acá hubo un tesorero (abogado por cierto) de junta que renunció al cargo para crear caos y después solicitaba cheques a la administradora para firmarlos él.
También hubo un colega abogado que lavaba carros con manguera y amenazaba a quienes le reclamaban amenazándolos con que era abogado y no pagaba honorarios. Hay comunidades muy pintorescas. Donde los que deben hacer llamados a la paz y al orden son los mas desordenados.
Sin discusión, es un estudio muy completo de todo lo que estamos viviendo en varios condominios Reflexiones muy sabias que nos pueden ayudar a resolver los grandes problemas que padecemos .Bienvenidos todos estas reflexiones. Gracias
Me parece maravillosa esta ventana jurídica con relación a los condominios.
Ahora bien,mi pregunta es la siguiente: Somos propietarios de dos edificios que conforman un 100% según sus alícuotas. Puede una Asamblea decidir que los gastos se separen por Edificio? Esta decisión de la Asamblea puede estar por encima de la Ley de Propiedad Horizontal?
Gracias por contactarnos y la invitamos a suscribirse gratuitamente a nuestra web: procondominios.com.ve.Ante su planteamiento le señalamos que para dividir los edificios en unidades independientes, si es que ello fuese posible desde el punto de vista de los servicios y áreas comunes, debe contarse con la unanimidad de los propietarios y el visto bueno de las autoridades competentes, según lo establecido en el artículo 29 de la ley de propiedad horizontal.
Estamos a sus órdenes para atenderle.Cordialmente,
Buenos días, muy claros sus planteamientos, aunq soy abogado, no es mi especialidad la materia condominial, por lo q quisiera, de ser posible, me oriente como abordar, como miembro de la JC, el hecho que al no haber acceso directo a la azotea del edificio, es impretermitible acceder por alguno de los PH, para lo cual hay q contar con la anuencia del propietario del mismo; esta circunstancia es sumamente incómoda ya q violenta lsu privacidad y permite incluso una postura negativa frente a la solicitud. Gracias.
Apreciada señora López: Con relación a ese tema nuestra recomendación es que un protocolo o reglamento para contacto con la garantía de acceso a la azotea cuando se requiera. Esos son los errores de los constructores o arquitectos que diseñan mal los edificios y no tomaron en cuenta sus realidades y necesidades futuras para acceder a un áreas tan importante y común como es la azotea. Ciertamente, tampoco puede el propietario negarse de manera absoluta, ya que el artículo 3, literal «d» de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela establece ese permiso que debe dar el propietario para el provecho de otros propietarios.
Buenas noches, si bien la LHP indica Artículo 9. LPH- Las mejoras de las cosas comunes solo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en algunos casos no está claro si un trabajo es mejora o reparación, por ejemplo colocar cerco eléctrico o iluminación adicional a la existente, remodelar las cabinas de los ascensores, revestir las paredes con un material distinto al que tenía y hay mas ejemplos, quien decide si se está en presencia de mejoras o no, cuando un grupo cree que si debe consultarse y la junta que no y realiza la obra?
Buen día. En mi condominio la junta anterior no ha querido convocar a asamblea para rendir cuentas, aún cuando en la última asamblea se comprometió a viva voz enviar su informe de gestión a todos los propietarios por correo electrónico y convocar una próxima asamblea para discutir su informe de gestión.
Prácticamente todos los propietarios que anteriormente han sido miembros de la junta se oponen rotundamente a que se haga una auditoría y, muy descaradamente, en el chat de WhatsApp del condominio piden en tono exigente que la nueva junta haga borrón y cuenta nueva. Y los demás propietarios prefieren guardar silencio antes que enfrentarse a ese grupo de vecinos.
¿Qué debo hacer como miembro de la nueva junta, que está siendo duramente atacada por ese grupo de propietarios y sin respuesta contundente de parte del resto?
Excelente orientación lastima que en la práctica existen juntas autoritarias y que se niegan a dar explicaciones o a rendir cuentas de sus acciones, en estos momentos por ejemplo existe una cuota especial que me niego a pagar, las razones; no la quieren incluir en el recibo. Cuando fui a cancelarla me dijeron que no se iba a dar recibo por ser en $ y que no incluirían en el recibo por su carácter de cuota extra son 100$ razón por la que me negué y pase un correo explicando que bajo esas condiciones poco transparentes no iba a cancelar la cuota. Y así muchas otras se aprobaron unas previsiones para atender la crisis ¡Que no está mal! Pero vuelven a promediar el monto a pagar, los gastos comunes son otro caos. Somos varias torres se paga por alícuota todo el conjunto a discreción hay cosas que requieren reparaciones y nos indican que tienen que ser por torre, como indica el Doc. condominio y que las tenemos que asumir los vecinos como reparaciones voluntarias, es decir no las quieren llevar al recibo ( lo que implica ponerse de acuerdo entre vecinos) ¿Algunos no quieren pagar? Tiene razón exigen que se les agregué el gasto en recibo, otros simplemente se desentienden. Total que es un caos, a pesar de que se les informa, se ententa llegar a un entendimiento es imposición, Lo triste es son vecinos con estudios administrativos y contables los que están en la JC, se vuelve imposible consultar o reclamar algo, empiezan a gritar e inmediatamente toman una actitud defensiva ¡Así no se puede vivir! Hoy en día las ventajas de vivir en propiedad horizontal se perdieron. Yo no tengo mucho tiempo viviendo en propiedad horizontal, he pasado por 4 juntas y solo hubo en mi conjunto una administrador/JC que logró recuperar la morosidad y entrego cuentas claras, consultabas dudas y te las aclaraba, etc El resto un desastre de paso son vecinos fundadores quienes se creen dueños del conjunto. Uff! Yo me rendí.
Y con qué se asean las áreas comunes, se mantienen los jardines, la conserjería?
Hasta donde llega la responsabilidad de una JC , al contratar empresas o personas que no sean profesionales en las reparaciones o mantenimiento de equipos ej.Ascensores, Sistema Hidroneumatico, Bombas para piscinas y se dañen estos equipos de quién es la responsabilidad y quien debe pagar las Reparaciones
Que se debe hacer ante propietarios que imponen normas que no tienen.vigencia en el tiempo y se sienten dueños de los edificios por ser los primeros en habitarlos, amenazando a los nuevos porque lo hijos juegan en los espacios comunes y prohibiendo reírse y hacer reuniones en sus apartamentos
Buenos dias. Quisera preguntar si la junta de condominio tiene potestad para no informar de la entrada de dinero a la junta e informar cada mes, cuando emite el recibo de cobro, de los haberes en la cuenta bancaria de la junta. Esto ocurre en puerto ordaz
Buenos dias. Quisiera saber si la junta de condominio / administración tiene potestad para NO informar del dinero que ingresa a sus cuentas (por alquileres de puesto de estacionamiento, sala de fiestas, antenas movistar), cuando emite el recibo de pago mensualmente, pero si detalla muy bien los egresos.
Buenas tardes , quisiera que me aconsejan debido a que no he usado el puesto de estacionamiento por no tener vehículos duranteas de 15 anos me despojaron de mi puesto y ahora no me dejan ni pasar a las áreas comunes ni ha dicho estacionamiento como , no lo habite durante tanto tiempo una junta de condominio cambio los puestos según un acta de asamblea de la que no recibí notificación alguna , existe alguna ley que responda por esto cuando compre lo usaba y ahora no me quieren dar llaves del estacionamiento ni los lugares comunes gracias por su atención.
Hola Marvia. Gracias por consultarnos. Enviamos tu pregunta al doctor Rafael Viso, experto en derecho de condominios.