A pesar de lo vieja que es la ley de propiedad horizontal venezolana, hoy por hoy se pueden tomar casi todas las decisiones en el condominio por la vía de la carta consulta escrita. El artículo 23 de esta ley señala el procedimiento y lo hace en los siguientes términos:
«Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen podo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas».
Ciertamente, lo importante en las consultas es tener una base de datos fiel a la realidad de quiénes son los verdaderos propietarios e interesados a consultar determinada situación en el condominio que exige su opinión. El administrador debe realizar una verificación de la ficha de todo propietario contra el registro inmobiliario competentes, para tener la seguridad de quienes son los propietarios a consultar.
Recomendamos además, que por carta consulta se apruebe el Protocolo de Participación de Copropietarios por Medios Electrónicos, de manera de aprovechar las bondades del decreto ley de transmisión de menajes y firmas electrónicas, vigente en Venezuela desde el mes de febrero de 2001, para que la comunidad de copropietario tenga el piso legal completo y sólido que determine la pulcritud de realización de las consultas por medios electrónicos, lo cual de paso es un arma de lucha contra la apatía tradicional de los propietarios, a quienes en su mayoría les cuesta asistir a las asambleas para evitar los conflictos naturales de las discusiones que se dan en su seno.
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Buenas tardes, y que porcentaje de alicuotas de propietarios deben aprobar la pregunta planteada en carta consulta para que pueda darse por aprobada y proceder a su ejecución? Por ejemplo, en el caso de cuotas extras por gastos de emergencia
Se puede imponer una multa y el monto a través de carta connsulta para aquellos propietarios que ingieran licor en los estacionamientos y tengan una música alta, o qué debemos hacer en caso de que no su pueda hacer lo de la multa,necesitamos su orientación
En los casos del uso del medio electrónico me han informado que por ser un medio vulnerable que no garantiza lo fidedigno de la información, por lo que al momento de realizar una demanda, los Tribunales no admiten la demanda porque no se cumplió con el protocolo que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Qué hacer en esos casos en que se haya realizado la Asamblea a través del medio electrónico? Quedaría nula todas las decisiones allí tomadas?
buenos dias, soy de residencias coromar en Asamblea de Copropietario 43.75% se autorizo y se realizo, una carta consulta piso por piso, sin realizar llamado por periodico, lo cual nos arrojo una respuesta del 50% (40 de 80 Apto) para elegir una junta de condominio, ya que la actual esta vencida en marzo y no quieren llamar a elecciones, con estos porcentajes podemos elegir nueva junta?
Buenos días. Por favor agradezco me aclare si es legal que en una reunión de ocho personas es válido en pagar a un copropietario por administrar el condominio en dólares puesto que según la ley de sueldos y salarios el pago es moneda nacional y es fijo, no es salario movible de acuerdo a como suba el dólar.
Gracias.
Buenos días.
Luego de efectuarse una reunión de condominio, a la cual se convocó a la totalidad de los propietarios, y se sometió a su aprobación la contratación de un vigilante nocturno. A pesar de que La mayoría de los presentes decidieron negar dicha contratacion, la administradora del condominio que dirigió la reunión, decidió unilateralmente efectuar una consulta a todos los propietarios a los fines de ratificar la decisión tomada, a pesar de que dicha decisión fue asumida por la mayoría de los presentes, buscando modificar esa decisión, mediante la emisión de una Carta Consulta. Mi pregunta es que si se llevó a efecto una votación negatoria de la mayoría de los presentes, porque no se respetó dicha decisión y se trata de revertir la misma mediante el uso de la mencionada carta aprobatoria.
Esto es legal y correcto o debe respetarse y acabarse la decisión asumida en dicha reunión de propietarios
Respuesta del doctor Viso:
Conviene señalar que las decisiones de la asamblea son modificables por otras decisiones que tome la asamblea, o bien por el otro órgano de decisión del condominio que es la carta consulta. Obviamente, hay decisiones que sólo se pueden tomar por la asamblea de Propietarios y no por carta consulta como la designación o Revocatoria de la junta o del administrador, y la aplicación de la sanción del Artículo 39 de la ley de Propiedad Horizontal Venezolana. Pero en el caso que usted plantea, bien puede la carta consulta tomar una decisión distinta a la que en un primer momento se tomó por Asamblea. Pienso que lo que busca el administrador no es ir en contra de la asamblea, sino darle mayor oportunidad de participación a más Propietarios por carta consulta, quienes a lo mejor no pudieron ir a la asamblea de Propietarios. En todo caso, no tenga miedo a que se tome alguna decisión: si la mayoría no quiere al vigilante nocturno, ratificará la decisión sea cual sea la forma de consulta.
Buenas tardes, La Junta donde resido tiene 8 años en ejercicio, en 3 oportunidades reelecta, y lo demas sumado a La Emergencia por La Pandemia. Convocaron a una Asamblea el 15/4/2021, pero en esa Convocatoria, hay una serie de puntos, como Informe de Gestion y un aviso para elegir un Administrador…Es correcto y Legal esta Convocatoria???? Se puede hacer una Eleccion via Carta Consulta, ante la circunstancia actual?????