Quién aprueba las reparaciones y los gastos extraordinarios en el condominio. Solo la asamblea de propietarios o también el administrador.

¿Las reparaciones y gastos extraordinarios en el condominio necesitan aprobación de la asamblea de copropietarios?

¿Puede la administradora aprobar con algunas reparaciones y gastos extraordinarios?

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Apreciados escuchas, les saluda su abogado condominial Rafael Ángel Viso Ingenuo, Presidente de Asesoría Pro Condominios, C. A.

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Este procondotip responde la pregunta:

¿Las reparaciones en el condominio deben ser aprobadas por la asamblea de copropietarios?

Para brindar orientación legal y compartir nuestras experiencias profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias.

La respuesta a esta pregunta según nuestro criterio es no.

El artículo 20, literal “b” de la Ley de Propiedad Horizontal da al administrador la responsabilidad de realizar y hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación. Así como las reparaciones menores de las cosas comunes.

Que además estimamos que está muy mal redactada, y veremos más adelante por qué.

Pero es la que permite al administrador la actividad ejecutiva sobre los mantenimientos en el inmueble. Esto en concordancia con lo que establece el artículo 11, literal “a” de la misma ley.

Esta es la que hace común a todos los propietarios, los gastos de los distintos tipos de mantenimientos sobre las cosas comunes. Sean ellos preventivos, correctivos y predictivos.

Y decimos que el literal “b” del artículo 20 sufre de una deficiencia en su redacción por las siguientes razones.

En primer lugar, no define lo que debe entenderse por “actos urgentes de administración y conservación”.

Las reparaciones en el condominio, independientemente de su magnitud sobre un bien común, son un acto de conservación.

Es así porque permite la continuidad en el uso o funcionamiento del mismo.

En segundo término, obsérvese que el legislador también le atribuye al administrador del condominio la responsabilidad de realizar o hacer realizar “las reparaciones menores de las cosas comunes.

Hay que decir dos cosas aquí. Tampoco define los criterios que deben considerarse para determinar lo que es una reparación menor. Y además, si hizo la mención de este término, por cuál razón no habló de la reparación mayor.

¿O es que se sobre entiende que las reparaciones mayores entran dentro de la categoría antes señalada de todo acto de conservación?

En todo caso, a nuestro modesto y humilde juicio, la distinción resulta a todas luces “inoficiosa” o “intrascendente” porque tal y como lo dispone el artículo 19 de esta misma ley especial.

«La responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato»

Que es un contrato nominado del Código Civil Venezolano, que en su artículo 1.692 señala que una de las obligaciones de todo mandatario (y el administrador lo es) es ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia”.

Este último es un concepto que deriva del derecho romano con más de 3.000 años de vigencia, que señala que la persona debe obrar con diligencia, prudencia, eficacia, eficiencia, ponderación, moderación, lejos de todos los elementos que constituyen la culpa o el dolo.

En consecuencia, el administrador si observa que por ejemplo, un bien común como el ascensor está parado, inoperativo y su reparación cuesta mucho dinero, en principio él no tendría que convocar a la asamblea de copropietarios para solicitar su autorización para hacer u ordenar hacer ejecutar las tareas para repararlo.

El administrador está habilitado para llegar a los acuerdos con el proveedor para realizar las reparaciones

Él es quien ejerce legalmente la representación de los derechos e intereses de la comunidad de copropietarios y por supuesto, está obligado a rendir cuentas de todas sus operaciones, tal y como lo dispone el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano y el artículo 20, literal “h” de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, si el administrador elige convocar a la asamblea de copropietarios para que se pronuncie, nos parece innecesario desde el punto de vista de la legalidad de sus atribuciones.

Produciría un gasto innecesario para los copropietarios, además de la inversión de tiempo en algo que la ley lo faculta expresamente.

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Por hoy, nos despedimos. No sin antes recordándoles que PROCONDOMINIOS es una empresa socialmente responsable, “educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir”.

Saludos a todos.

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Rafael Ángel Viso Ingenuo

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