Desalojo del Local Comercial en Venezuela. Aun cuando en fecha 23 de mayo de 2014, se publicó el Decreto Presidencial No. 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (hace más de 5 años), hay quienes tienen dudas acerca del procedimiento aplicable para sustanciar los desalojos de Locales Comerciales.
PROCEDIMIENTO APLICABLE EN EL DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL EN VENEZUELA:
La duda se plantea en cuanto a, si debe seguirse el procedimiento oral o el procedimiento breve (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
O si una vez que entró en vigencia la Ley que regula los arrendamientos de uso comercial, debe seguirse el procedimiento oral, previsto en el artículo 859 de la norma adjetiva.
LA LEY ESPECIAL EN SU ARTÍCULO 43, SEGUNDO PÁRRAFO SEÑALA:
“El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamiento comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”.
De tal manera que se modificó el procedimiento mediante el cual se tramitan las demandas relativas a la materia arrendaticia comercial, siendo aplicable desde su entrada en vigencia el procedimiento oral previsto en el Código Procedimiento Civil.
En sustitución del procedimiento breve.
¿Y los procedimientos administrativos en curso a la fecha de publicación del Decreto Ley?:
Se deben adecuar a lo establecido en el Decreto Ley en cuestión, conforme a las disposiciones reglamentarias dictadas por el Ejecutivo.
¿CUÁL CUERPO LEGISLATIVO QUEDÓ DESAPLICADO PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE USO COMERCIAL?:
El Decreto desaplica, para la categoría de inmuebles de uso comercial, todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999.
EFICACIA DE LAS LEYES PROCESALES (LEYES DE PROCEDIMIENTOS):
La aplicación de la ley procesal en el tiempo (eficacia temporal), es de orden público, se aplica de manera inmediata.
Sin embargo, debe respetar la validez de los hechos anteriores y los efectos ya producidos de tales hechos.
En consecuencia, modifica solo los trámites futuros de un proceso en curso, pero no podrá afectar bajo ningún respecto los trámites procesales definitivamente consumados, en razón de la regla tradicional de ‘tempus regit actum’.
De esta manera, las leyes procesales que entren en vigencia, modifican de forma inmediata aquellos casos que se encuentran en curso en cuanto a los trámites futuros.
CONSIGNACIÓN DE CÁNONES EN LOS LOCALES COMERCIALES:
El artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial señala:
‘…Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador… podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente...”.
De lo que se colige “a priori” que en lo adelante ya no es competencia de los Tribunales de Municipio recibir las consignaciones arrendaticias.
Y además no existe tiempo, periodo, lapso o término alguno para que dichas consignaciones se efectúen.
El artículo 51 de la Ley del Arrendamiento Inmobiliario por su parte señala:
“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento…podrá el arrendatario…consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble...»
Conclusión sobre las consignaciones de cánones en locales de uso comercial:
Por cuanto el Ejecutivo aún no ha reglamentado el correspondiente régimen transitorio, el procedimiento contenido en el artículo 51, se seguiría aplicando supletoriamente.
Esto es, que los Tribunales de Municipio conservan la jurisdicción para conocer y decidir sobre las consignaciones arrendaticias
CONCLUSIÓN EN DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL EN VENEZUELA:
El pago de cánones de arrendamiento de locales comerciales cuando el propietario se niega a recibirlo, debe realizarse a través de una cuenta que creará el Ministerio del Poder Popular para el Comercio (SUNDDE).
Sin embargo, mientras se cree la cuenta correspondiente, el órgano encargado de recibir las consignaciones por cánones, son las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). De los circuitos judiciales civiles, mercantiles y del tránsito.
En caso que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC).
Y en última instancia, recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda.
Todo lo anterior hasta tanto se cree la cuenta para recibir las consignaciones.
Abogado UCAB
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si se dejan de pagar 2 o mas cánones de alquiler de un local comercial, el inquilino pierde los derechos de prorroga legal en el caso que los invoque?
Si pierde el derecho a prórroga legal. Al dejar de pagar el contrato pierde su esencia y al incumplirse el pago el arrendador puede pedir su desocupación.
Bnos dias tengo un peq local alquilado contrato d 2007 le pedi desocupacion 2014 el Sundde le dio sus 2 años (d los cuales le exonere el pago d 15 meses) x Ley debio entregarlo en Agosto 2016 no se quiere ir dice q es suyo ahora lo utiliza d estacionamiento para guardar su moto no trabaja alli lo abre cuando quiere y NO PAGA desde Agost2016 hasta la fecha =56 meses +15 exonerados =71 meses (casi 6 años) no tiene registro mercantil, no tiene patente d industria y comercio, no tiene rif como persona juridica….por favor q puedo hacer dentro d la Ley vigente para desocuparlo.
Dirijete al SUNDDE donde lo citaran. En esa citacion le ordenan el desalojo por incumplimiento y por abusador y ladrón.
TIENE QUE DEMANDAR EL DESALOJO ANTE LOS TRIBUNALES CIVILES
Tome acciones Demande
reciban un cordial saludo.
Ante de iniciar la jurisdicción judicial se debe agotar la vía administrativa ante la sundde
Cuando se trata de falta de pago se puede accionar ante el juzgado, pero mi recomendación es iniciar el proceso de desalojo conjuntamente ante el ministerio de comercio y el tribunal. ¿Por qué?
Porque el tribunal no emite medidas de secuestro.
Si el procedimiento administrativo realizado en el ministerio de comercio hay silencio de ley no ante el sudden, la ley lo establece, pero los órganos ni los tribunales lo llevan a cabo.
Ojo pelado, una vez el proceso tenga silencio de ley solicitas en la propia demanda de desalojo la medida de secuestro.
Un inquilino con más de 20 años con Contrato de Arrendamiento de local Comercial Con Contrato Vigente por vencer se puede solicitar desalojo y cuál es tiempo que le corresponde para su desalojo??
Tengo un local desde hace 20 años y nunca me hicieron contratos y el canon lo pago y no me dan recibo.
Excelente página. Es una ventana que orienta y disipa muchas dudas.Los felicito.
Abg. ARNALDO MONTES.
Arnaldo, muchas gracias por el comentario y por seguir a Curadas. Nos alegra mucho que el contenido sea de utilidad. Saludos.
Con la cambiadera de la leyes, hasta los abogados están perdidos, muchas gracias por la información
¡Qué bueno que existan!
Noto que hay preguntas interesantes y todas tienen oportuna respuesta, cosa que no pasa en otros sitios.
Resido en Maracaibo, Zulia. Y aquí en esta populosa ciudad, no hay, no existe una oficina de atención al consumidor.
La oficina del SUNDEE, que existía, la puerta tiene tres grandes candados. Las grandes vidrieras que identifican la institución, están sucias y llenas de telaraña. Está en el Centro Comercial Aventura.
Hola José. Gracias por comentar. Hacemos lo que podemos. Gracias por seguir a Curadas.
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Tengo un local alquilado en 2018 se convino entre las partes pagar 200$ mensual aunque el contrato establece 600milBs cumplió con lo acordado ,2019 -2021 no reconoce acuerdo en$ se le dió prórroga 2años sé le notifica fecha de entrega de local a la fecha no entrega,se le notifica 3 veces al Sundde no asistió,vencido prórroga tuvo un Año sin pagar, cerró local 3meses abandono, decidí ocupar mí local dejó de pagar cerca de 9mil dólares, dentro hay en equipo y estantes cerca de 4000$ que respuesta me puede enviar saludos
Tengo un galpón industrial alquilado hace 30 años era de mi padre ahora paso a mi hermano y mi persona los nuevos dueños nosotros queremos el desalojo cuánto tiempo debemos darle o como es el proceso
¡ Ajá! ¿ Y cómo se hace cuando el inquilino que no paga desde hace 7 meses, justamente es el ente gubernamental sobre el cual recae la regulación de los canon de arrendamiento, según la sentencia N° 39 de fecha 16-02-2022 de la Sala Político Administrativa? (Por no digan que se fregó el dueño del local)