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Local Comercial En Mora (Cierre Temporal)

Los propietarios de locales comerciales pueden solicitar el secuestro del inmueble alquilado si su inquilino está en mora y así, no solo presionar a un acuerdo, sino también procurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales a las que se obligó ese inquilino. Más Información en este artículo. Dra. Ana Santander.
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Local Comercial en Mora (Cierre Temporal). Si un propietario tiene la intención de demandar el cumplimiento, la resolución de un contrato de arrendamiento o el desalojo del local comercial, lo más probable es que para garantizar las resultas de su proceso solicite una Medida Cautelar.

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MEDIDAS CAUTELARES TÍPICAS EN VENEZUELA:

El artículo 588 de la norma adjetiva regula este tipo de medidas, como el embargo, secuestro y la prohibición de enajenar y gravar.

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CARACTERÍSTICAS DE LAS MEDIDAS CAUTELARES:

Idoneidad:

Que la medida solicitada sea la adecuada para cumplir su finalidad preventiva.

Jurisdiccionalidad:

Deben ser dictadas únicamente por los órganos jurisdiccionales.

La Instrumentalidad:

Que exista un juicio pendiente y previo a su decreto.

Provisionalidad:

Estas medidas son provisionales y pueden ser revocadas al cambiar los hechos que las originaron.

Inaudita alteram parte:

Se pueden dictar sin haberse citado a la persona que le afecta directamente.

No identidad con el thema decidendum:

El objeto de la cautelar No  es la satisfacción de la pretensión del fondo del litigio. Pues dejaría de ser cautelar para convertirse en ejecutiva.

SECUESTRO DEL LOCAL COMERCIAL EN MORA (CIERRE TEMPORAL):
El fundamento legal lo encontramos en el artículo 599, ordinal 7º de la norma adjetiva que prevé:

«…el secuestro de la cosa arrendada se solicita cuando el demandado lo fuere por falta de pago, o por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado. El propietario, podrá exigir que se acuerde el depósito en él mismo. Quedando afecta la cosa para responder al arrendatario

Por su parte, el literal l del artículo 41 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, dice: 

«…En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente…”.

Esta vía administrativa se agota ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE).

Es ante la Unidad de Arrendamiento Comercial, (o quien haga sus veces), que se debe agotar el proceso previo para el otorgamiento de la Medida Cautelar de Secuestro:

Es muy similar al agotamiento previo de la vía administrativa en la Sunavi,  pero la Medida en cuestión, se solicita en el Tribunal que conoce de la causa, pues esta unidad no decreta medidas.

La Unidad de Arrendamiento Comercial fue creada a través de Resolución 057-14, publicada en Gaceta Oficial No. 40472 del 11-04-14.

PARA QUE EL JUEZ DECRETE EL SECUESTRO DEL LOCAL COMERCIAL EN MORA (CIERRE TEMPORAL), DEBEN CUMPLIRSE ESTOS EXTREMOS:

El Juez además de evaluar la apariencia de buen derecho, deberá verificar si se agotó la vía administrativa.

Revisados esos extremos, podrá decretar la Medida Preventiva de Secuestro sobre el Local Comercial.

Siempre atendiendo al artículo 585, con el ordinal 2 del artículo 588 y con el ordinal 7 del artículo 599, todos de la norma adjetiva.

Para hacer efectivo el secuestro decretado:

Se deberá nombrar depositario judicial, con preferencia a lo indicado en el único aparte del ordinal 7 artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. Así como oficiar lo conducente, a los fines indicados en el artículo 21 ejusdem.

PROCEDIMIENTO PARA LA SOLICITUD DEL SECUESTRO:

-Inicia con una Solicitud que debe contener la copia de todos los documentos.

-Se ordena la notificación del inquilino por el Alguacil.

-De no poderse citar, se libra Cartel para tal fin. Se dejan transcurrir 10 días después de consignado y al 5to día se fija la audiencia.

-Se fija hora y fecha para la Audiencia de Mediación.

-En caso que el notificado no acuda a la audiencia, se levanta Acta y se deja constancia de la incomparecencia.

-No habiendo conciliación, se dicta Auto que habilita la vía judicial.

-El Auto de la Unidad de Arrendamiento Comercial es recurrible en el contencioso-administrativo.

-Del Auto que habilita la vía judicial se debe obtener en copia certificada para llevarse al Tribunal, para luego solicitarle la Medida de Secuestro. El Tribunal podrá o no acordar la medida.

-Finalmente, como este Juez también es ejecutor, él mismo la podrá ejecutar.

CONCLUSIONES EN LOCAL COMERCIAL EN MORA (CIERRE TEMPORAL):

Como ha quedado expuesto, es necesario solicitar ante el juez de la causa la medida preventiva de secuestro. Posteriormente ante la SUNDDE agotar el procedimiento administrativo previo y finalmente, agotado lo anterior, exhortar el decreto de la medida en cuestión, designando la depositaría judicial.

Esta es una excelente forma de instar un acuerdo con el inquilino del inmueble arrendado, ya que el inquilino se ve impedido de su disfrute y disposición.

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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3 respuestas a «Local Comercial En Mora (Cierre Temporal)»

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