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Los Alquileres de Clínicas se rigen por la Ley que Regula los Arrendamientos de Uso Comercial

11 minutos de lectura

Los alquileres de clínicas se rigen por la ley que regula los arrendamientos de uso comercial. Analicemos el tema de la siguiente forma:

PARTAMOS DEL SIGUIENTE EJEMPLO:

El propietario de un Edificio lo alquila a una Unidad Médico Asistencial, Clínica, Hospital o Centro de Salud, suscribiendo un verdadero Contrato de Arrendamiento por el término fijo de 2 años, vencidos los cuales, solicita la resolución del contrato o el desalojo del inmueble, por las causales  de Ley.

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SURGE LA INTERROGANTE ¿LOS CENTROS DE SALUD ESTÁN DENTRO DEL CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY QUE REGULA LOS ARRENDAMIENTOS DE USO COMERCIAL? ¿O ESTÁN REGIDOS POR LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS?:
El artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, textualmente dispone: “

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Por Su Parte, el artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial reza: “…

se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional…”

Todo pareciera indicar, a priori, que estos Centros de Salud, se rigen por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues por una parte tienen un evidente giro comercial y por la otra, no se concibe una clínica u hospital sin un quirófano o consultorios, los cuales están expresamente excluidos del segundo cuerpo normativo aquí analizado.

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PROCEDIMIENTO MÁS GARANTISTA:
Conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Se rigen por el Procedimiento Breve, previsto en el 881 del Libro IV, Título XII de la norma adjetiva, adminiculado con el 33 de la ley de la especialidad; la sustanciación de los procedimientos cuando se demanda por desalojo, resolución, cumplimiento, reintegro, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal, etc.

Se trata de un procedimiento caracterizado por la reducción de términos y oportunidades para hacer valer recursos procesales.

En cambio, a tenor de la Ley que regula los Arrendamientos de Uso Comercial:

Las demandas antes citadas, se rigen por el Procedimiento Oral, previsto en el  859 y siguientes de la norma adjetiva en concatenación con lo dispuesto en el artículo 43 de la ley de la especialidad. Este procedimiento es mucho más garantista.

DE LA IMPORTANCIA DEL SECTOR SALUD, COMO UN FACTOR DE INTERPRETACIÓN DE LA LEY MÁS BENEFICIOSA PARA ESTABLECER LA COMPETENCIA MATERIAL:
Una interpretación excluyente al artículo 2 de la Ley que regula los arrendamientos de uso comercial señalaría:

Que no se incluye dentro de su ámbito de aplicación, a aquellos inmuebles destinados al uso médico asistencial. Por ser del conocimiento común que las clínicas se encuentran conformadas por consultorios, laboratorios y quirófanos. Habida cuenta que se trata del arrendamiento de un edificio en toda su extensión para el funcionamiento de una Clínica.

La interpretación más extensiva del artículo 2 de la Ley que regula los Arrendamientos de Uso Comercial señalaría:

Que estamos en presencia de una materia de orden público,  ya que se trata del arrendamiento de una clínica, cuyo objeto es la prestación del servicio de salud para la comunidad, el cual es un derecho constitucional (83). Por tanto debe incluirse en la aplicación de esta ley que ofrece un proceso más garantista y que incluye la notificación previa del Procurador General de la República. Todo para evitar la posibilidad de paralización de este vital servicio, en resguardo de los intereses colectivos.

La ley que regula los Arrendamiento de Uso Comercial:

No quiso darle naturaleza comercial a los inmuebles donde se encuentren consultorios, laboratorios o quirófanos, por lo que no les aplica ni abarca las relaciones arrendaticias de los bienes inmuebles que se utilicen para tales fines.

Y establece en su artículo 43 segundo aparte: “…

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el código de procedimiento civil hasta su definitiva conclusión’.

El artículo 83 de nuestra Carta Magna establece:

La salud es un derecho social fundamental, obligación del Estado, que lo garantizará como parte del derecho a la vida. El Estado promoverá y desarrollará políticas orientadas a elevar la calidad de vida, el bienestar colectivo y el acceso a los servicios. Todas las personas tienen derecho a la protección de la salud, así como el deber de participar activamente en su promoción y defensa…”

La Sala Constitucional en Sentencia N° 85 del 24 de enero de 2002, señaló:

“…la Constitución antepone el bien común (el interés general) al particular…En consecuencia, las leyes deben tener por norte esos valores…la labor legislativa debe orientarse a la persecución y alcance de tales fines…los mismos deben constituir el norte de las interpretaciones judiciales, bajo pena de que las mismas se conviertan en inconstitucionales…”

En tal sentido, no puede el sector salud quedar excluido del ámbito de aplicación de un cuerpo normativo que remite a un procedimiento con mayores garantías procesales que las que existen en el juicio breve.

Los co-prestadores de los deberes del Estado, deben gozar del beneficio de competencia (1950, 1951 de la norma sustantiva), en favor del bien común:

A fin que no desaparezcan abruptamente fuentes de trabajo, establecimientos educacionales, sitios de prestación de salud, entre otros.

Debe el juzgador armonizar el bien común con los derechos e intereses particulares:

Sus medidas deberán destinarse a que no se cierre, con motivo de una medida preventiva o ejecutiva, un centro que coadyuva con las obligaciones del Estado en favor de la población en general.

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CONCLUSIÓN EN LOS ALQUILERES DE LAS CLÍNICAS SE RIGEN POR LA LEY QUE REGULA LOS ARRENDAMIENTOS DE USO COMERCIAL:

La interpretación del ámbito de aplicación de la Ley que regula los Arrendamientos de Uso Comercial, responde a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y a la defensa, garantizados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Queremos finalmente reiterar que en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su disposición derogatoria primera, se verifica que no derogó por completo la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que las disposiciones de ésta última solamente fueron desaplicadas según la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula la primera ley.

Publicado el 31/10/2019.

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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