¿Se pueden arrendar las áreas comunes del condominio?
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Saludos a todos apreciados escuchas, les saluda su abogado condominial Rafael Ángel Viso Ingenuo, Presidente de Asesoría Pro Condominios, C. A. para abrir una vez más la ventana informativa de Curadas.com para todos los condominios de Venezuela.
En esta entrega discutimos si se pueden arrendar las áreas comunes del condominio.
Compartimos nuestra experiencia profesional para educar a las comunidades inmobiliarias.
A nuestro juicio, por deficiencias en la técnica legislativa de la redacción de la vigente Ley de Propiedad Horizontal venezolana, este es un tema que se presta a confusión por quienes son legos en este campo del conocimiento jurídico. Y es que el artículo 31 de esta ley señala que: “Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que se haya lugar.” Nótese que el legislador no inicia la redacción de la norma con una prohibición expresa, como por ejemplo: “queda prohibido y serán nulos de pleno derecho sin necesidad de pronunciamiento judicial…”; sino que le impone a determinadas categorías de funcionarios públicos, en este caso: Registradores Subalternos, Jueces y Notarios una conducta de no hacer; de abstención de la protocolización, autenticación o reconocimiento según la función de cada uno de estos, de los documentos de enajenación (venta), gravamen, arrendamiento, comodato o de cualquier otra clase de negocios jurídicos sobre las áreas comunes a las que se refiere el artículo 5; estipulando como consecuencia jurídica a quien viole esta norma, la nulidad de pleno derecho y el surgimiento de las sanciones civiles que puedan derivarse. El objeto de esta disposición es la preservación de las áreas comunes, según los fines para los cuales fueron creadas y diseñadas en el condominio.
Analizando exhaustivamente la Ley de Propiedad Horizontal, vemos que hay una excepción a esta norma y la podemos encontrar en el propio artículo 5, literal “l”: “Son cosas comunes a todos los apartamentos: …l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes”. Esto significa que el propio legislador establece que hay áreas comunes que se mencionan en el documento de condominio, y especialmente se refiere a determinadas áreas a las que de una vez las clasifica como “rentables”; y no sólo eso, sino que también le asigna un fin a los frutos que esas áreas en particular produzcan por efectos de su arrendamiento, cual es al “pago total o parcial de los gastos comunes”, ello para disminuir la carga que tienen los propietarios en pagarlos. Esta finalidad de imputar los frutos de la renta de estas áreas al gasto común se repite más adelante en el artículo 20, literal “d” cuando el legislador le impone al administrador el deber de aplicar los cánones de arrendamiento de apartamentos recibidos, a los gastos comunes. Por cierto, en esta norma habla solamente de “apartamentos” cuando pensamos que debió repetir la terminología que ya consideró en el artículo 5 antes anunciado.
Cabe destacar, que el legislador especialmente sí considera la rentabilidad de ciertas áreas : locales, sótanos y depósitos; maleteros o estacionamientos rentables porque él viene haciendo una enumeración de áreas que a nuestro juicio concluye con la mención: “maleteros o estacionamientos rentables” si los hubiere. Reforzando nuestra interpretación, señalamos que estas áreas tienen y deben dársele un mismo tratamiento con base a la rentabilidad, puesto que son cosas comunes a todos los apartamentos. Una primera aproximación podría excluir cualquier otra área común que particularmente no haya sido señalada como rentable; una segunda interpretación, sería que si el documento de condominio señala la rentabilidad de ciertas áreas comunes, además de las antes indicadas: fachadas internas, externas del edificio; sus azoteas para la instalación de antenas, entonces sí puede realizarse el arrendamiento de las mismas, a tenor de lo dispuesto en este literal “l” del artículo 5 que estamos analizando. Y una posición más restrictiva y no menos contundente, es que a la luz del artículo 31, están prohibidos todos los negocios jurídicos además del arrendamiento sobre las áreas comunes del edificio. Nuestra posición en definitiva y creemos que es la más coherente para no entrar en contradicción con la ley, es darle una interpretación literal a las normas y excluir de cualquier tipo de negocio jurídico señalados en el artículo 31, a todas aquellas áreas que expresamente no son rentables según el artículo 5, literal “l”. No faltará tampoco quien señale que la rentabilidad a la que se
refiere esta última norma, es sobre “maleteros o estacionamientos que el documento de condominio señale como rentable”
Lógicamente, no podemos olvidar que el artículo 4 del Código Civil Venezolano impone el sentido que debe dársele a la norma, cuando dispone: “A la ley de atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador”.
Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y si hubiere dudas, se aplicarán los principios generales del derecho”.
Una conclusión entonces podría ser esta: Dicho esto, entonces podemos concluir que aquellas áreas que el legislador señala como rentables en el artículo 5, literal “l” si las hubiere y están consideradas como tales en el documento de
condominio, entonces constituyen la excepción a la norma del artículo 31 de la LPH, antes indicados; por lo que azoteas, ascensores, ventanas, escaleras mecánicas; pasillos, techos y otras áreas que son las fachadas externas e internas del edificio, quedarían excluidas.
Sin lugar a dudas, dada la realidad económica, comercial y el fin de una edificación, especialmente la de los centros comerciales que son condominios y sobre todo, considerando el bien común de la comunidad de copropietarios, debe pensarse en incluir la posibilidad de aumentar y mencionar las excepciones a la norma, o redactarse con toda precisión los supuestos de hecho de lo que está y no está permitido en esta materia tan especial y que puede generar conflictos en los condominios.
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Por hoy, nos despedimos; no sin antes recordándoles que PROCONDOMINIOS es una empresa socialmente responsable, “educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir”. Saludos a todos.
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Temas legales, administrativos y gerenciales, para aprender respecto a Juntas de Condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela. Ideal para juntas de condominio, administradores y copropietarios. En exclusiva para Curadas, el abogado Rafael Viso, director de asesorías Procondominios, conduce este espacio.
Rafael Ángel Viso Ingenuo
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Excelente información y guía de Asesoramiento a una área tan compleja y controversial el manejo y acuerdos con propietarios de inmuebles regidos por la Ley P.H
Dentro de esa categoría de arrendamiento se encuentra el denominado Salón de Fiestas? Si somos copropietarios, porqué debemos pagar alquiler de dicha area
Si se decide alquilar la casa del conserje al cualquiera de los propietarios ‘, cual debería ser el tratamiento de las decisiones , por mayoría ?, 75% , 100 %,
Mil gracias
Los techos de las torres son áreas COMUNES. Si existe filtraciones crónica aquien le corresponden reparar.
Hola! En mi edificio hay varios puestos de visitas. La JC está proponiendo alquilarlo por medio de sorteo, debido a inconvenientes entre los vecinos. Mi pregunta: tienen derecho los inquilinos a este sorteo?
Dadas las condiciones actuales, donde la gran mayoría de los edificios ya no disponen de trabajadora residencial, qué hacer con el apartamento de la conserjería. Si se decide alquilar este apartamento de la conserjería, cuál debería ser el tratamiento de las decisiones? ¿Por mayoría?, 75% , 100%. Si ocurre que un solo propietario no esté de acuerdo con el alquiler de dicho inmueble, es esta razón suficiente para no alquilar el apartamento y dejar al resto de los propietarios sin el derecho de obtener un beneficio para el pago de los gasto comunes del condominio. Espero por esta via su comentario, mil gracias.
Hola Wilman. Gracias por escribirnos. Enviamos tu consulta a Rafael Viso, experto en derecho condominial.
De acuerdo a la lectura del presente artículo, las áreas comunes, salvo las exceptuadas por la Ley de Propiedad Horizontal, no son susceptibles de arrendamiento, so pena de su nulidad. Ahora bien, sucede que la planta donde se ubica el departamento de conserjería, así como, el secadero de ropa y la terraza, como cosas comunes, de acuerdo al Documento de Condominio respectivo, se encuentra presuntamente arrendada desde hace aproximadamente treinta (30) años, sin que se haya obtenido ningún beneficio económico hasta la fecha, con desconocimiento a su vez, del arrendador y los cánones de arrendamiento. Por favor, cuáles serían lo procedimientos a seguir para solventar la situación irregular, en el menor tiempo posible. Intenté contactarle telefónicamente, pero resultó infructuoso, colega. Gracias.
Saludos cordiales, el apartamento de conserjería se le alquilo a una mujer con 02 hijos menores de edad. Necesitamos ese apto para el conserje, ella no se quiere salir porque dice que la ley la protege. Estamos nosotros como propietarios desamparados ante esto? Que podemos hacer?
Hola Maria. Enviamos tu consulta a Rafael Viso, experto en asuntos de condominios.
Buenos días, como muchos sabemos las condiciones actuales del Pais la gran mayoría de los edificios ya no disponen de trabajadora residencial, mi pregunta es la siguiente. ¿Es legal alquilar el apartamento de la conserjería y si es legal y se decide alquilar este apartamento de la conserjería, cuál debería ser el tratamiento de las decisiones? ¿Por mayoría?, 75% , 100% de los propietarios.
Espero por esta vía su comentario, mil gracias.
Hola Betty. Gracias por contactarnos. Ya enviamos tu consulta a Rafael Viso, experto en condominios. Esperemos te responda pronto.
Saludos.
Tiene derecho un inquilino de disfrutar y gozar las áreas comunes del edificio, tales como estacionamiento, jardines, ascensores ect
una pregunta las canchas deportivas de los conjuntos residenciales se podrian alquilar para establecer escuelas de futbol u otro deporte?
en cuanto a los puestos de estacionamiento que no aparecen en el documento del inmueble se pueden asignar a personas que no residen en el conjunto residencial aun y cuando son asignados a propietarios del mismo?
Buenas tarde Dr una pregunta alquilo un deposito en el edificio donde vivo y quieren aumentar cada 3 meses en dólares por una carta consulta que en su momento fue aprobada en bolivares. Eso es legal? Son solo 5 depósitos que se paga 5$ por mts, los cuales quieren subir a 10$ por Mts
No somos propiedad horizontal, somos comuneros o asociación
Buenas, se puede dar uso al apartamento destinado al conserje que se encuentra vacío, no bajo un alquiler sino bajo un acuerdo?
Buenos días , excelente información , me quedó unas dudas :
Las aéreas comunes como Parilleras o Caney puede la junta de condominio alquilarlo a un propietario ?
O es de uso libre y sin costo para el propietario ?
Puede la junta de condominio poner el precio de alquiler sin antes ser consultado a la comunidad ?
Debería ser aprobado por una asamblea de propietarios estos costos de Alquiler ?