Tratamos la importancia de realizar correctamente la asamblea de propietarios del condominio según nuestra experiencias al respecto.
Saludos a todos apreciados seguidores.
Les saluda su abogado condominial Rafael Ángel Viso Ingenuo, presidente de Asesorías Pro Condominios, C. A.
Abrimos una vez más las puertas de nuestra aula de clases a todos los condominios de Venezuela.
Aquí tratamos La importancia de realizar correctamente la asamblea de propietarios compartiendo así nuestras experiencias profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias.
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Los atajos no conducen a ningún lado
Con mucha frecuencia observamos que administradoras de condominios, juntas de condominios y copropietarios se empeñan en no cumplir con el documento de condominio.
Tampoco con su reglamento, ni con las disposiciones de la ley de propiedad horizontal, especialmente dedicadas a la realización de la asamblea de propietarios.
Se excusan en ahorrar gastos en las publicaciones de prensa para convocarla, tal y como lo dispone el artículo 24 de dicha ley.
O de hacer una sola publicación donde se convocan a todas las asambleas. O peor aún, a dar por publicada la convocatoria. Esto, utilizando exclusivamente los medios electrónicos, ello en aplicación del decreto ley de datos y firmas electrónicas de 1999.
La ley especial es la de propiedad horizontal
De acuerdo al artículo 14 del código civil venezolano, las leyes nacionales especiales privan sobre la aplicación de las normas de este código en las áreas de la especialidad de la cual tratan.
En consecuencia, los requisitos formales exigidos por el legislador especial hasta tanto no se reforme o derogue la ley de propiedad horizontal por otro ordenamiento legal.
Y según lo indicado por el artículo 24, esta debe convocarse con al menos un tiempo no menor a tres días.
Debe hacerse a través de una convocatoria publicada en la prensa de localidad donde se encuentra el inmueble.
Y agrega el legislador que en caso que todos los propietarios estén presentes en el lugar de reunión de la asamblea, esta se puede llevar a cabo legalmente suprimiendo dicha publicación.
Es más, señala esta norma que la publicación en la prensa es un requisito esencial a la validez de la convocatoria.
Lo cual se traduce claramente en que la inobservancia de este requisito afecta de nulidad los acuerdos de los copropietarios tomados en asamblea realizada sin arreglo a lo indicado en la ley.
La nulidad debe solicitarse ante el tribunal competente
Mucho se discute si un acuerdo tomado en asamblea violando los requisitos legales de su convocatoria es nulo de pleno derecho o si dicha nulidad debe ser decretada ante un tribunal de la república.
La ley de propiedad horizontal a nuestro criterio, pudo ser mucho más específica en este caso.
Señala en el artículo 25 un plazo de caducidad de 30 días para interponer el recurso siguiendo los lapsos del juicio breve, para impugnar el acuerdo tomado en la asamblea.
Es decir, el propio legislador señala un camino judicial y pareciera que si no se ejerce a tiempo el recurso de impugnación del acuerdo tomado en asamblea, este quedaría en pleno vigor.
Pensamos que todo dependerá del acuerdo: si viola el orden público, a nuestro criterio el acuerdo no podrá tomar ningún rasgo o viso de legalidad.
Si el acuerdo no viola el orden público sino que fue tomado violando este requisito esencial a la validez de la constitución de la asamblea, entonces se abren dos caminos.
Si existe el recurso interpuesto en el tiempo oportuno, el juez tendrá que hacer cumplir la ley y declararlo con lugar, ordenando que se vuelva a realizar la convocatoria cumpliendo con la publicación.
Y si no se interpuso el recurso de impugnación en el término de caducidad y no hay resistencia por parte de la comunidad de copropietarios y el mismo se cumple de forma pacífica, entonces tendrá un efecto positivo las conductas de estos que lo dan por aprobado.
El legislador abre juego
En este sentido, podemos decir que el legislador da la oportunidad siempre de impugnar el acuerdo.
Incluso señala que los efectos de la asamblea se mantienen en vigencia. Salvo que el interesado le pida al juez que los suspenda al introducir su recurso y este a su discreción lo decrete.
De tal forma que los mejores controladores de la legalidad del condominio son todos los copropietarios. Ellos tendrán que estar muy pendientes del cumplimiento de las formalidades que exige no solo el artículo 24 de la ley de propiedad horizontal. Y también de las que establezcan cada uno de los documentos de condominios de los edificios o sus reglamentos.
Y en no pocas oportunidades desarrollan con lujo de detalles todo lo referente a los requisitos que han de cumplirse para realizar de forma correcta una asamblea de propietarios.
Si no se realiza la asamblea de propietarios de forma legal y correcta entonces sus acuerdos son anulables
No serán oponibles a terceros. O peor aún, se abren las compuertas para que el río del conflicto ahogue el clima de buena vecindad en el condominio.
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Buenas tardes gracias por sus publicaciones hasta el día de hoy todas las que he leído han sido un aprendizaje en materia de Condominios por favor continúen así saludos
Hola Guido. Nos alegra mucho que sean útiles para ti. Gracias a ti por el comentario y por seguir a Curadas.