La carta consulta no elige a la junta de condominio
Sólo la asamblea de propietarios elige a la junta de condominio

No se puede elegir a la junta de condominio por carta consulta

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Mucho se ha comentado en época de pandemia si es posible o no elegir en Venezuela a los miembros principales y suplentes que integran la junta de condominio. Y la respuesta a esta situación es que legalmente no se puede porque el legislador especial que regula la materia, el de la Ley de Propiedad Horizontal, señala en su artículo 18 que será la asamblea de copropietarios la que designe a la junta.

Observen apreciados escuchas y seguidores que el legislador señala una facultad exclusiva, excluyente y por lo tanto única a la asamblea de copropietarios; en ningún momento hace mención a la carta consulta, que es el otro órgano de decisión del condominio, junto a la asamblea. Luego, donde el legislador es expreso, no cabe el intérprete.

Por otra parte, en Venezuela el Tribunal Supremo de Justicia dictaminó que todos los plazos procesales en los juicios, quedan paralizados; es decir, no corren para ninguna de las causas que conocen los jueces. Este tema resulta importante en materia condominial, puesto que si algún copropietario se siente afectado por la forma y manera como se haya designado a una junta de condominio, entonces tendrá pleno derecho a impugnar el acuerdo ilegalmente tomado cuando se elija una junta de condominio por la carta consulta. El artículo 25 de la ley antes mencionada establece un plazo de caducidad de 30 días para ejercer el recurso de impugnación del acuerdo ilegal; pero este plazo sólo comenzará a correr cuando estén dadas las condiciones para el reinicio de las actividades judiciales en nuestro país. Hoy, está vigente el Decreto del Estado de Excepción por Alarma y no se pueden realizar las asambleas de propietarios por el elemental asunto de evitar el contagio de un virus potecialmente letal para el ser humano. ¿Que prefieren los copropietarios: cuidar sus vidas y la de sus familias o arriesgarse a morir por el virus?

En caso que en un edificio no haya ni administrador ni junta de condominio por la causa que sea, tendrán entonces los copropietarios que organizarse de hecho y pagar los gastos comunes, relacionarlos para que sean reembolsados oportunamente, tal y como da la posibilidad el propio legislador de propiedad horizontal venezolano, en su artículo 21.

Finalmente, antes de exponerse a las acciones judiciales futuras, le recomendamos a los condominios que no violen la ley; que esperen que se puedan realizar las asambleas con todas las medidas de bioseguridad y sobre todo, esperen el permiso del Poder Ejecutivo Nacional para realizar las reuniones de propietarios. Ahora, tanto administradores como juntas de condominios pueden y deben continuar en sus funciones y en caso que decidan renunciar, siempre podrán los copropietarios organizarse y realizar los actos urgentes de administración y conservación, de acuerdo al artículo 21 de la ley citada.

Elaborado por: Rafael Ángel Viso Ingenuo; Inpreabogado: 40.236; abogado egresado de la Universidad Central de Venezuela; Presidente de Asesorías Pro Condominios, C.A. y Director Socio del Bufete: Viso, Asociados, Asesores Jurídicos (Sociedad Civil).

27 Comments

  1. Amigo buenas tardes…. Ya la junta de condominio está vencida y queremos salir de ella… En ningún momento en la ley habla de pandemia… Cambien entonces la ley… Queremos remover a la junta la idea es hacer la asamblea con tapabocas… Que sugiere hacer? Sabemos que en la ley no hay y no se va a encontrar nada… En época de pandemia…

    • amigo haga su asamblea, pues cuando uno se mete en un autobus hay mas gente apretujada que cuando uno previene y hace una asamblea de copropietarios

  2. Por analogía jurídica es aplicable a las Asociaciones Cooperativas? De ser así, cualquier decisión por carta consulta es nula de nulidad absoluta.

  3. Buenas noches, nuestra junta cumple el año en sus funciones en septiembre próximo y algunos de integrantes quieren entregar al cumplirse el plazo, que debemos hacer en este caso?

  4. La junta q funciona tiene varios años funcionando no ha sido electa en Asamblea está super vencido su petíodo….recientemente ha tomado la decisión de dolarizar el condominio, no rinden cuenta a propietarios…hicieron una reunion de Asamblea violando el Decreto Presidencial? Esas decisiones son nulas? Violaron el decreto impidiendo q el Propietario q no participó opinara violando su derecho….¿ es nula esa Assmblea…? Está viciada y ellos no han sido electos como Junta d Cond. Sin embargo funcionan como J. De Cond.,… ¿Qué hacer frente a este hecho?… otra cosa el Vicepresidente es hijo de una Propietaria….Gracias…
    Otra cosa….las cuotas de condominio para los morosos deben pagar al cambio del dólar para la fecha de pago…. Gracias..

    • Buen día por lo que he leído tiene 30 días para imputar esa junta de condominio ante un juez municipal y los hijos de los propietarios no pueden formar parte de la junta de condominio. Pero si pueden tener voz y voto a través de una carta poder.

  5. Dr. Rafael Ángel.
    En el edificio. La junta de condominio, hizo una asamblea por correo electrónico excusados bajo la Pandemia, está consulta era para asignar una cuota extraordinaria, en ella de 66 copropietarios solos estuvieron de acuerdo 22, o sea menos de la mitad, es legal la aprobación de la cuota extraordinaria???
    Se puede en época de pandemia exigir un pronto pago???
    70$ pronto pago
    109$ penalización por No pagar en las fechas establecidas.
    Puede La presidenta del condominio y la vicepresidenta utilizar sus cuentas personales para el cobro en Bs y en $ sin haber consultado a Los copropietarios?

    Mi inquietud es

  6. Pero se puede usar vía carta consulta por la pandemia y remover una junta que no se quiera ir . Es legal y así se usa tapaba y la distancia social . Esta Junta de condominio no hace contabilidad ni rinde cuenta de gastos innecesarios para una realidad económica muy difícil . Que se puede hacer para llamar a elecciones si ellos no lo quieren hacer ? Un propietario podría hacerlo ? Si el 33.3% no se llega , que procede para hacerlo efectivo .

  7. Buenos días mi caso es que tenemos una junta vencida se quieren reelegir por carta consulta y sin haber sido electos pretenden que se les paguen tres sueldos por conceptos de un administrador mas dos personas para llevar las cuentas de un solo edificio aparte ya en una reunión mostré su audio y alegan que son solo opiniones que otro abogado dice que si es valido reelegir a la nueva junta por carta consulta y por medios electrónicos por favor ayudenos esta gente esta actuando de manera arbitraria

  8. Revise el alcance de la resolución nro. 020-2020 del ministerio del poder popular para la salud, allí desde el 01-06-2020. Se permiten las reuniones con un número no mayor de 10 personas. Por lo tanto, salvo mejor criterio, no existe ninguna otra norma que suspenda este derecho constitucional (reunión) en consecuencia. Si se pueden hacer reuniones para elegir junta de condominio en estos tiempos, sólo que las mismas deben estar reguladas conforme a las normas de bioseguridad. Por otro lado, considero que el la carta consulta es un mecanismo que bien se puede utilizar sólo para activar el 1/3 que se requiere para que los copropietarios directamente convoquen la reunión de asamblea general de propietarios. De hecho el decreto de estado de excepción faculta al ministerio del poder popular para la salud para aplicar las medidas de protección y hacer cumplir las mismas junto al apoyo de la fuerza pública. Gracias.

  9. estos tipos de aqui abogados si son ineptos en cuanto a esta postura, no repomnden las preguntas ni mucho menos ayudan a resolverlos, es una pena, son como una venezueal en miniatura, desordenada.

  10. Existe una posición contraria a su exposición de los asesores legales de micondominio.com que invocan el decreto ley de Datos Electrónicos que permite realizar asambleas de empresas vía electrónica con la misma validez de la asamblea presencial. Bajo su opinión lo mismo aplicaría esta vez por lo que indica el art 19 LPH con el Administrador. Qué pasa con el informe anual, también queda congelada su presentación? Qué pasa si un grupo de vecinos apoya su visión y otro la de micondominio, a cual instancia se puede acudir para definir quien tiene la razón. Saludos

  11. Buenas tardes,amigos la situación es la siguiente la JDC tiene vencido su periodo y lo peor es que ha llevado un condominio que no pasaba de 500mil a un millón cuatrocientos y dele dónde aparece una cuota de 6 que no se sabe cuándo se aprobó pues no habido asamblea y el monto es de 33millones. Ahora bien cuando y en qué forma se puede corregir está atrocidad? Somos una gran mayoría pensionados adultos mayores ,por favor como hacemos quién nos puede ayudar?

  12. Por favor Señor Viso, por lo que veo hay posturas adversas y encontradas entre Ud. y lo que recomienda Elías Santana con su asesor legal Yelitze Cortéz. Acá definitivamente se ve que la ley depende de quien la interprete.
    Si se va al artículo 24 de la LPH reza lo siguiente:
    «Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el
    acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios
    indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el
    primer aparte del mismo.»
    Es decir que nos remite al artículo 23 de LPH y se toma la decisión con 2/3 (67%) de los copropietarios.

  13. Existe una posición contraria a su exposición de los asesores legales de micondominio.com que invocan el decreto ley de Datos Electrónicos que permite realizar asambleas de empresas vía electrónica con la misma validez de la asamblea presencial.

  14. No creo estar de acuerdo en lo completo a su criterio,si bien es cierto el estado de excepción u alarma decretado por el ejecutivo nacional por motivo del Covid prohíbe específicamente las reuniones con la.finalidad única de evitar los contagios,no cabe la menor duda que existen como ha establecido el ejecutivo nacional,la posibilidad de realizar a través de los medios electrónico alguna vídeo conferencia o trabajo telemático con relación a la posibilidad de reunión para llevar a cabo posteriormente y bajo una forma organizada la convocatoria y posterior elección en este caso de una junta de condominio Aunado a ello con la flexibilización que ha decretado igualmente el Ejecutivo,pudiera asimismo reunir bajo las medidas de seguridad correspondientes (pues el periodo de flexibilización está destinado bajo los parámetros de seguridad concernientes) realizar cualquier tipo de trabajo destinados a las actividades productivas del país y todo lo atienden te al desenvolvimiento cotidiano del que hacer normal de la gente y de la población….más si nos encontramos vecinos de un conjunto residencial en el cual conviven en una unidad residencial,pequeño,mediano inclusive de grandes edificaciones,podrán entonces y centro mi pregunta en reunir de cualesquiera de las forma al 75% de los propietarios para elegir las nuevas juntas de condominio o según su criterio entonces pueden ejercer por el periodo que salga la vacuna del covid y se restablezcan las actividades normales????? Grcias

  15. Estimado Dr. Agradezco su asesoría legal referente a que en mi condominio, una persona
    de JC está recolectando cartas de autorizacion para la próxima asamblea de copropietarios, , que se elegirá una nueva junta y entre otros puntos.Agradezco su respuesta, y gracias d amtemano

  16. Apreciado dr, me gustaría nos oriente estamos extemporáneo como junta de condominio y queremos ya convocar para elegir la nueva junta me gustaría me ayudará ya que veo q vía carta consulta es ilegal como pudiésemos hacer queremos entregar

  17. Buenas disculpe la hora me mude a mi edificio hace un año no tenemos junta de condominio solo hay una persona que recoge el condominio pero no tenemos ningún tipo de respaldo ni respeto por que hay propietarios que hacen lo que quieren dentro del área común que usamos como estacionamiento asignados y aparte el edificio esta en pesimas condiciones necesitamos ayuda con una junta de condominio

  18. seria interesante que los coordinadores de esto respondan de manera general el conjunto de preguntas que giral al rededor de juntas vencidas en epoca de pandemia

  19. La junta de condominio ya esta vencida, se han realizado tres (3) convocatorias y nadie asiste. Queremos entregar y no postergar este asunto mas tiempo. Que podemos hacer? y Como nos asiste la Ley?

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