Responsabilidad de los administradores de condominios
Todo administrador responde de su gestión, por acción o por omisión

¡Estas son las obligaciones legales del administrador del condominio en Venezuela!

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8 minutos de lectura

Este es un tema ampliamente tratado por nosotros a lo largo de los años y que hoy una vez más, traemos a la palestra pública. Y es que las obligaciones de un administrador tienen principalmente su fuente en la ley y en los contratos que hacen con sus clientes.

Veamos primero las ocho obligaciones que contiene la Ley de Propiedad Horizontal Venezolana para este tipo de mandatarios:

  1. Cuidar y vigilar las cosas comunes;
  2. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
  3. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
  4. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
  5. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
  6. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
  7. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
  8. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Las dos primeras obligaciones de este artículo le imponen a los administradores de condominios una tarea elemental: visitar e inspeccionar el inmueble. Si el administrador por ejemplo, no sube a las azoteas para ver el estado de la impermeabilización; no inspecciona la sala de máquina de los ascensores y sus cabinas; o los cuartos de bombas hidroneumáticas; o escaleras mecánicas, compactadoras de basura y sus depósitos; o sótanos de los estacionamientos; las escaleras; en fin, el administrador debe revisar absolutamente todo y reportar su estado

El plan operativo del administrador: luego de revisar el inmueble, este debe elaborar un plan operativo, para distribuir sus funciones y de acuerdo a las jerarquías de los problemas que encuentre. Debe actuar profesionalmente orientando a la junta de condominio.

Un administrador profesional entiende perfectamente que su labor va más allá de elaborar un recibo de gastos comunes y de enviarlo por correo electrónico o por whatsapp a los propietarios.

Debe además, llevar los libros de actas de acuerdos de la asamblea de copropietarios y el de actas de la junta de condominio. Con esta obligación, el legislador nacional quiso que el administrador y la junta se reunieran y estuvieran siempre en contacto.

¿Cuántos administradores asesoran legalmente a la junta de condominio; o van a las asambleas; o se reúnen con la junta periódicamente? son muy pocos y quisiéramos que fueran muchos más.

La recaudación es vital para el administrador.Si no cobra los gastos comunes no tendrá recursos que administrar y allí sí que tendrá serios problemas. Debe usar toda la tecnología, astucia y fuerza legal, para recuperar los gastos comunes.

La contabilidad debe ser llevada por el administrador y puede hacer uso de herramientas tecnológicas para ello. Y el propio legislador señala en qué consiste la contabilidad: es la relación de los ingresos y gastos mensuales. Normalmente, los administradores hacen el mayor analítico y las comprobaciones de ingresos y egresos; las conciliaciones bancarias.

El Código Civil Venezolano es otra fuente legal de obligaciones para el administrador del condominio, porque el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que su responsabilidad en el ejercicio de sus funciones, se rige por las normas del mandato: artículos 1.692 y siguientes.

Artículo 1.692“El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia.”.

Artículo 1694 .– Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al mandante.

Y desde el punto de vista contractual, el administrador asumirá las obligaciones que pacte en su contrato de prestación de servicios que suscriba con la junta de condominio; destacando que esta como la administradora, son entes mandatarios de acuerdo a la ley

Otra fuente legal de obligaciones del administrador la constituye el documento de condominio; el reglamento del documento de condominio y los acuerdos de la asamblea de propietarios válidamente tomados y que no violen el orden público.

Recomendamos a los administradores que establezcan contractualmente sus indicadores de gestión para que puedan ser evaluados según los resultados obtenidos; y muy importante también es establecer el contenido de los reportes que presentarán mensualmente según cada una de las responsabilidades legales que tienen.

Esto último nos lleva a señalar que a cada obligación del administrador, este debe diseñar un formato de reporte para informar a los administrados y dejar constancia que ha cumplido con las mismas. Así, se permiten un mayor y mejor control de su gestión.

Elaborado por: el abogado Rafael Ángel Viso Ingenuo, (Inpreabogado: 40.236); egresado de la ilustre Universidad Central de Venezuela, de su Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas; Escuela de Derecho en mayo de 1991. Correo electrónico: [email protected] (procondominios.com.ve y redes sociales: @procondominios.

Curadas / Pro condotips

25 Comments

  1. Hola buenas noches, quisiera que me respondiera lo siguiente; una persona q no tiene título de administradora y tampoco experiencia, puede trabajar como administradora de condominio y cobrar un monto que quiera?. Gracias y esperando su respuesta.

    • Si se eligió una junta de condominio y en dicha asamblea no se designó el administrador por X causas, ¿por qué la vicepresidenta de la junta se autoproclamó administradora sin consultar con los demás miembros de la junta de condominio y hace lo que le parezca? ¿Esto le puede acarrear conflictos jurídicos? Esa es mi pregunta. Gracias.

  2. B.N.
    No es el deber ser; aunque los hay empíricamente hablando y lo hacen muy bien; sólo que siempre tendrá la piedra en el zapato de no ser profesional en el área como para ostentar del cargo, con aptitud suficientemente preparada para la contingencia que se presente. Un administrador debe diferenciar con conocimiento fehaciente y ser certero en sus decisiones y prevención temprana ante los acontecimientos que se puedan presentar.
    Me gustó el tema tratado, ya que existe mucho desconocimiento en el área y mucha gente manejando esa responsabilidad con pocos conocimientos. No se trata de una bodeguita; se trata de rendir los aportes y reseñar los ingresos, egresos, plan de trabajo, etc
    Todo registrado minuciosamente en su bitácora de trabajo, bajo la autorización de la JdeC.
    Planificación, ejecución, supervisión y/ó control; siempre innovando en estrategias de acuerdo a las circunstancias.
    Soy Lcda en Administración de Empresas y en Recursos Humanos.
    Estoy a la orden.
    Quisiera incursionar en el ramo de Condominios, administración de recursos de manera eficaz y eficiente, ejecución del proceso completo para el buen funcionamiento del Condominio y/o Conj Residencial.

  3. Papel aguanto todo, la realidad y sin los fondos necesarios (la gente no paga xq no puede o quiere fregar la Junta) es otra. Hace falta una reforma de este documento y de la Ley ref las Juntas. Debe haber una clausula q permite hacer plancha de los miembros
    X sorteo y las normas p esto.

    • La revocatoria del mandato del administrador puede ocurrir con la mitad más uno de los propietarios que se hagan presente en la asamblea de propietarios convocada legalmente. Por ahora, las asambleas están prohibidas por el decreto sobre el estado de excepción por alarma (ver artículo 12 del mismo).

      Recomendamos sugerirle a la administradora la renuncia al mandato e¿que es uno de los modos de extinguirlo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.704, numeral 2 del Código Civil Venezolano.

      Ahora bien, recomendamos leer su documento de condominio y reglamento para ver si se exige un quórum calificado para tomar esta decisión.

      Esperamos haberle servido de ayuda.
      Atentamente,

      • Una clase magistral en asuntos de condominio. Creo que todo miembro de una junta de condominio debería seguirle.

        • Que significa la palabra Provisión en el recibo de condominio, para que sirve y cuando debe usarse.
          Gracias

      • buenas noches,mi madre fue elegida como administradora del condominio donde vive(bloque 7 de la castra San Cristobal estado Tachira, la junta anterior fue muy irresponsable en sus funciones y dejo una conserje(familiar) muy incompetente e irresponsable, la junta de condominio opto por despedirla pero la señora no quiere desocupar el apto que se le asigna como trabajadora residencial) para un nuevo trabajador residencial, la trabajadora residencial creo que quiere que la reenganche, pero ha sido falta respeto y ya no hay armonia, que se puede hacer para lograr que la señora desocupe el apartamento y poder contratar alguien competente.

  4. Es legal cobrar gastos de vigilancia por el administrador del condominio cuando este servicio realmente no existe o no funciona?

    • Recomendamos evaluar el servicio de vigilancia por parte del administrador y si no es óptimo, entonces debe rescindir el contrato de ese proveedor; y contratar a otro.

  5. Quisiera saber si es legal poner una cuota en $ y a pesar de eso si se atrasa aumentar la cuota ?
    ejemplo si hay una cuota de 1.40 $ si no se cancela al dia lo aumentan a 2$ .

  6. Buenas tardes, en mi edificio no se generan recibidos de condominio y se paga una cuota fija de 2$ y hace tres años que no rinden cuenta. Que toca hacer en este caso?

  7. Buenos días, favor contestar esto. Una cuota en $ debe ser por alícuota,yo, digo que si es por alícuota, no es lo mismo apartamento de tres habitaciones que el mio que es de una. NO LO QUIEREN ENTENDER. FSVOR RESPUESTA

  8. Es legal que indexen la deuda de condominio en dólares? En el recibo de condominio aparecen provisiones para gastos del mes, el total del recibo lo dolarizan si no se paga antes del 15 y al mes siguiente hay provisiones que no usaron y las reversan al mes siguiente en bolívares. Los bolívares que pague con x poder adquisitivo y no gastaron los devuelven al mes siguiente en bolívares devaluados, pero si me retraso debo pagar en dólares para que no se pierda el poder adquisitivo.

  9. En el edif donde vivo el presidente de ls junta anterior se adjudico el apto de la consergeria como residencia. Segun el es un contrato jurídico pero todos sabemos que vive alli desde hace cinco años.. Desde Mayo no paga alquiler. No paga servicios y es un gresero intimidante.. ¿Como se hace para q desocupe el apto de la consergeria??

  10. Buenas tardes es legal que una persona pague por adelantado 5 meses y luego le cobren la diferencia del monto que llegie el dolar al llegar el mes que ya se pago por adelantado, adicionalmente no se entregue recibo de paga hasta que llegue dicho mez y se cancele la diferencia por inflacion?

  11. Creo que no debiera ser LEGAL cobrar en dollares el condominio; la mayoría de nosotros gana en bolívares. Debería haber una ley que regule ese pago mensual: por ejemplo el 10% del salario mínimo. Que opinan los juristas. ???

  12. Puede el Administrador del Condominio, aumentarse el sueldo por Unidades Tributarias???? Puedo Solicitar El Acta donde Los Propietariossegun, lo autorizaron?? Es valido, cuando tiene su gestion vencida???

  13. Muy bueno todos estos comentarios y dudas que a todos nos competen cuando vivimos en condominio o pertenecemos a una junta directiva me intereza estar en contacto permanente con este grupo muchas gracias

  14. Buenas noches, por favor aclareme una duda que tengo le explico: vivo en un edificio de 24 pisos (4 apartamentos por pisos) en el cual hay que impermeabilizar la azotea y nos están cobrando por apartamento 25 dólares yo vivo en el piso 1 y a mi parecer no me afecta la azotea y no estoy de acuerdo en pagar esa cuota. ¿Que debo de hacer? o en que me pueden ayudar. Ah de paso ya es la tercera vez que el recibo de condominio llega aumentado, gracias y disculpe la molestia.
    Saludos cordiales.

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