¿Pueden varios propietarios comprar una planta eléctrica y conectarse a ella?

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SALUDOS A TODOS:

Saludos a todos apreciados escuchas, les saluda su abogado condominial Rafael Ángel Viso Ingenuo, presidente de Asesoría Pro Condominios, C. A. para abrir una vez más la ventana informativa de Curadas.com a todos los condominios de Venezuela y compartir así nuestras experiencias profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias. En esta nueva edición de Procondotips trataremos el tema tema: ¿Pueden varios propietarios
comprar una planta eléctrica y conectarse a ella?

Ante el planteamiento que nos han hecho con mucha frecuencia sobre la posibilidad que algunos copropietarios con capacidad económica estén dispuestos a adquirir una planta eléctrica que tenga mayor capacidad de producción de energía que la que tiene el condominio y que fue inicialmente instalada por el constructor, con la intención de estos de vender esta planta ya instalada, para que con el producto de su venta más el aporte de varios copropietarios interesados, compren una nueva, a los fines de conectar varios equipos comunes y adicionalmente sus apartamentos, debemos señalar varios aspectos legales muy importantes.

Es una decisión de los de propietarios:

Vender un bien común, como lo sería la planta eléctrica que inicialmente instaló y entregó el constructor del condominio, pasa por su desincorporación del inventario y salida del patrimonio de la comunidad. Es un acto de disposición que tiene consecuencias económicas que debe ser aprobado por la asamblea de propietarios legalmente reunida para tales fines. Igualmente, la adquisición de una nueva planta eléctrica de mayor capacidad de producción de energía supone una erogación bien importante; un nuevo gasto común que debe ser aprobado por un quórum calificado de por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, bien en asamblea o por carta consulta, considerando el voto de cada uno igual a la unidad y no por alícuotas, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 11, literal “b” de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana que señala: “Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: …b) Los que hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios”.

La venta de la planta eléctrica existente no es un aporte de los propietarios: 

No puede considerarse de ninguna manera, que la venta de la planta eléctrica instalada por el constructor puede tomarse como el aporte que realizarían los propietarios que no toman partida por la propuesta que otros hacen de comprar una nueva planta eléctrica de mayor capacidad para conectar sus apartamentos, puesto que se estaría partiendo del hecho que quienes no hacen el aporte están avalando dicha propuesta; cuando no es así y en verdad lo que ocurre es que los propietarios interesados en conectar sus apartamentos estarían sacando ventaja económica personal, al usar el producto de la venta de un bien común en la compra de otro que evidentemente no servirá para conectar a otros apartamentos sino solamente a los de quienes contribuyan económicamente con la compra de la nueva planta.

Otros problemas que surgirían de esta propuesta:

Si se comprase una nueva planta eléctrica saltándose la decisión del quórum calificado de los propietarios exigido por el legislador, además de la deficiencia legal podrían anotarse otros problemas tales como: ¿Los gastos de mantenimiento preventivos o correctivos que requiera dicha planta, los asumirían solo los propietarios que están conectados a ella?; si nuevos propietarios quieren conectarse a dicha planta, y resulta que ello excedería de su
capacidad de producción de en energía, ¿quiénes están conectados estarían dispuesto a venderla nuevamente para comprar una de mayor capacidad? Se crearía un círculo vicioso e interminable de considerar, por tal razón, si lo que se quiere es adquirir una planta para conectar y servir a áreas comunes y a apartamentos, entonces tendría que hacerse un proyecto para considerar todo el consumo del edificio y comprar una planta eléctrica que tenga la capacidad energética suficiente.

El reglamento de uso de la planta eléctrica:

El artículo 18, literal “d” de la antes citada Ley de Propiedad Horizontal señala dentro de las atribuciones de la Junta está: “Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria”. En el caso de una planta eléctrica, su uso debe determinar horarios y conexiones de áreas y bienes comunes. Este equipo por más potente que sea, tiene limitaciones mecánicas y según la disponibilidad del combustible que alimente sus motores. Si la planta eléctrica existente en el condominio no tiene la fuerza necesaria para energizar el ascensor y las bombas hidroneumáticas al mismo tiempo, entonces, dentro de su reglamento de uso tendrá forzosamente que establecerse el horario para la energización separada de cada uno de estos u otros equipos; evitando su sobre carga y eventual daño.

Conclusiones:

1) Sin la aprobación del quórum calificado del 75% de los copropietarios no es posible vender la planta eléctrica existente, instalada por el constructor; mismo quórum requerido para su venta o eventual desincorporación del inventario de bienes comunes.

2) Por definición legal contenida en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, se dispone que: “Son cosas comunes a todos los apartamentos: …g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares”. En consecuencia, la planta eléctrica es un bien común y su uso reglamentado o no, debe beneficiar a todos los propietarios sin excepción.

3) Adquirir una nueva planta eléctrica entra dentro del concepto de lo que se entiende como una mejora: vale decir, un valor nuevo agregado no considerado por el constructor; y en consecuencia, se tiene obligatoriamente que considerar lo dispuesto en el artículo 9 de la comentada Ley que reza: “Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios…”

Recomendaciones:

1) Solicitar al Colegio de Ingenieros una evaluación técnica a un ingeniero eléctrico especializado en plantas eléctricas, para determinar el consumo de todos los apartamentos y la capacidad de generación que se requiere para
alimentar adecuadamente a todos los apartamentos del condominio.

2) Constituir un fondo especial con aportes mensuales y una metodología de administración que garantice que los fondos que recaude sean destinados exclusivamente a este proyecto. Recomendamos que se recaude el dinero en
divisas extranjeras para resguardarlo de la hiperinflación, para lo cual se requiere también, de aprobar por la asamblea de propietarios, el “protocolo de gestión de divisas”.

Si quieres tener mayor información sobre este y otros temas tratados en este espacio, te recomendamos seguir nuestra página web: www.procondominios.com.ve; también nuestras redes sociales: @procondominios en las plataformas  de Twitter e Instagram; y en nuestro Canal Youtube: Procondominios. Igualmente, escríbenos por: vprocondominios@gmail.com y si deseas anunciar tu producto o servicio en Procondotips diariamente, contáctame, estoy a tus órdenes para ayudarte a hacer crecer tu marca comercial y aumentar tus ventas.

Por hoy, nos despedimos; no sin antes recordándoles que PROCONDOMINIOS es una empresa socialmente responsable, “educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir”. Saludos a todos.

Asesoría gratuita para Juntas de Condominio

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Temas legales, administrativos y gerenciales, para aprender respecto a Juntas de Condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela. Ideal para juntas de condominio, administradores y copropietarios. En exclusiva para Curadas, el abogado Rafael Viso, director de asesorías Procondominios, conduce este espacio.

Rafael Ángel Viso Ingenuo

inpreabogado: 40.236

Teléfono oficina: 0212-9772514
Website: procondominios.com.ve
Correo electrónico: vprocondominios@gmail.com
Twitter e Instagram: @procondominios
YouTube: Procondominios

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