El administrador del condominio como un buen padre de familia

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Saludos a todos apreciados seguidores, les saluda su abogado condominial Rafael Ángel Viso Ingenuo, presidente de Asesorías Pro Condominios, C. A., para abrir una vez más la ventana informativa de Curadas.com a todos los condominios de Venezuela. Hoy para presentarles nuestro Procondotips donde trataremos el tema: El administrador del condominio como un buen padre de familia compartiendo así nuestras experiencias profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias.

Enfoque del tema:

El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela establece en su segundo parágrafo que “la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato” y este, es un contrato nominado establecido en el Código Civil Venezolano a partir del artículo 1684. Esta norma lo define así: “El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello”; y más adelante el artículo 1.692 señala que: “El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia”. Y es aquí donde queremos detenernos para hacer énfasis en este concepto jurídico del “buen padre de familia” que está consagrado además en otros artículos del código civil. Pero, ¿Qué debemos entender por tal figura del derecho? Un concepto general nos permite decir que el buen padre de familia es el modelo de conducta de la persona sensata y corriente, de diligencia normal, estándar o regla de conducta que una sociedad normal espera de un hombre razonable”. Nosotros por nuestra cuenta agregamos que es la persona quien actúa bajo los conceptos de: eficiencia, eficacia, diligente, moderado, reflexivo, que hace lo que tiene que hacer sin vulnerar el derecho ajeno y cumpliendo con la ley; el prudente, entre otros adjetivos, en definitiva, es la persona que no causa un daño porque actúa con una previsión que lo caracteriza  dentro de todos los adjetivos que antes le atribuimos.

El administrador del condominio es un buen padre de familia:

En efecto, quien administra  un condominio en Venezuela es un mandatario y queda obligado a cumplir con todas las obligaciones que como tal el código civil le establece a partir del artículo 1.692 que antes indicamos; en síntesis, el eje rector del modelo de conducta que el administrador debe observar, es el del buen padre de familia. No es otro y no puede serlo porque el legislador se lo atribuye de manera expresa, y debe ser considerado así, en concordancia con lo que disponen los artículos 2 y 4 del mismo código. Partiendo de esta base, todas las actuaciones del administrador del condominio, bien sea una persona natural o  jurídica que designe la asamblea de copropietarios, o bien la propia junta de condominio actuando como ente administrador, que de conformidad con lo establecido en las obligaciones de la ley especial que rige la materia, que es la ley de propiedad horizontal, y que en su artículo 20 contempla las principales obligaciones que debe atender, deben estar alineadas e impregnadas de este modelo de conducta.

Es más, al administrador del condominio cuando es una persona especializada y dedicada a esta actividad profesional y comercial, se le debe exigir un nivel de actuación superior al que impone el concepto del buen padre de familia y que es, el “mejor padre de familia” que apunta hacia la  excelencia de todas sus actuaciones y donde se le considera como un experto en el cumplimiento de las mismas. No así la junta de condominio cuando es quien auto administra el inmueble, porque se parte del hecho que como es un ente colegiado, no todos sus integrantes van a tener un perfil profesional especializado como sí lo tiene la persona que se dedica de lleno a esta actividad.

El buen padre de familia en tiempos de hiperinflación en la economía:

Este concepto tiene una especial relevancia en los tiempos hiperinflacionarios como los que vive la economía venezolana, entre otros momento, cuando va a cumplir con su obligación de recaudar los gastos comunes mes  a mes. Si el tratamiento que le da el administrador al propietario en mora es el de no cobrarle la corrección monetaria a las cantidades expresadas individualmente en cada una de las planillas de liquidación  que contienen la relación y la sumatoria mes a mes de todos los gastos comunes y no comunes atribuibles a una propiedad regida bajo la ley de propiedad horizontal, entonces resultará claramente que lo recaude   siempre va a ser insuficiente para adquirir o reponer y garantizar los bienes y servicios que son los que soportan en  nivel óptimo la calidad de vida der todos los condóminos.

Esto nos lleva a considerar la posibilidad de cobro de la indexación o corrección monetaria de forma extrajudicial, para lo cual nosotros recomendamos que la asamblea de propietarios apruebe formalmente la fórmula aritmética que usa la jurisprudencial nacional para resolver los casos de esta naturaleza, y los índices de precios del consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela. De esta forma, también puede el administrador contener todo el protocolo de cobro de la indexación o corrección monetaria en su contrato de servicios de administración del condominio. De esta manera, el administrador estaría además obligado a cumplir y hacer cumplir con los acuerdos de la asamblea de propietarios, junto a las disposiciones que pacte contractualmente con la junta de condominio.

Lo que ha dicho la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:

Según sentencia número 960 del 23 de julio de 2015 es validar legalmente la indexación extrajudicial y se va al extremo de avalar la  que contractualmente la junta de condominio pacte con el administrador del condominio en su contrato de servicios de administración. Nuestro criterio también se alinea perfectamente con la idea general de aceptar la indexación en esta vía  extrajudicial y proponemos que sea aprobada junto a la fórmula aritmética por la asamblea de copropietarios. De esta forma, el juzgador máximo de la república se pone de lado de las comunidades inmobiliarias, en este caso, de los condominios para sustentar su economía e impedir que los propietarios en mora se aprovechen de la hiperinflación y paguen una cantidad miserable que en nada le sirve al condominio para sufragar su ritmo de gastos.

La fórmula de indexación:

“Para indexar un valor se tiene la siguiente fórmula:

Donde las variables observadas representan:

  • VR: el valor que se vaya a reintegrar, es decir, aquel valor final
  • VH: el valor del cual se ordenó la devolución en un inicio, es aquel valor afectado por el paso del tiempo
  • IPC: índices del precio al consumidor, tanto del año de la obligación, como el del año actual.

Para entender mejor el manejo de esta fórmula, usaremos un ejemplo:

Supongamos que se ordena la devolución de $500.000 pesos, los cuales se indexaron a partir de febrero del 2005.

Para esto tomaremos el IPC determinado para ese año (el cual fue del 81,70), este lo adquirimos del cuadro de intersección emitido por la Dian. De la misma manera tomaremos el número de referencia del mes y el año en el que dicho monto será pagado. Supongamos que se indexa hasta septiembre del 2015 (con el número correspondiente: 123,78)

Entonces, organizando los datos tendremos:

  • IPC actual: 123,78
  • IPC inicial: 87,7
  • VH: $500.000

Por lo cual nuestra fórmula quedaría de la siguiente manera:

Al resolver la formula obtenemos que el valor indexado seria de aproximadamente: $757.527,6”

Fuente: https://www.abcfinanzas.com/administracion-financiera/indexacion

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Este espacio es patrocinado por Asesorías Pro Condominios C. A., empresa  socialmente responsable. Educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir.

2 Comments

  1. Buenas noches, es por ustedes conocida una jurisprudencia en cuanto al pago de prestaciones laborales a un administrador elegido en asamblea cuando es separado de su cargo? Agradecería compartirla si la conocen. Gracias

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