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Suspensión de pago de alquileres y desalojo

A propósito de la pandemia del Covid-19, el Ejecutivo dictó el Decreto que suspendió el pago de cánones de inmuebles de vivienda e inmuebles destinados al uso comercial. No obstante, si bien es cierto que por un lado hay arrendatarios que no pueden pagar el alquiler al no estar produciendo, por otro lado, hay arrendadores cuyo único ingreso es justamente ese alquiler de sus inmuebles y que al finalizar la suspensión van a ver pulverizados sus alquileres producto de la misma inflación.
Más Información en este artículo. Dra. Ana Santander 0414 2070727

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Suspensión de pago de alquileres y desalojo. En Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6.522 del 23/03/2020, el Ejecutivo decretó la suspensión de los pagos de cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, hasta el 01/09/2020.

ANALICEMOS ALGUNOS DE SUS ARTÍCULOS, A NUESTRA FORMA ACOSTUMBRADA:
ARTÍCULO 1:

Suspensión de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, hasta el 01/09/2020: Durante este plazo no podrá el arrendador exigir ni el pago de los cánones que se vayan venciendo ni el pago de los ya vencidos.

Tampoco podrá exigir cualesquiera otros conceptos pecuniarios derivados del contrato de arrendamiento:

dada la amplitud con que está redactado el artículo, bien podrían incluirse aquí la actualización de depósitos o garantías, gastos por redacción del contrato de arrendamiento, reparaciones mayores o menores, entre otros.  El pago del condominio, aun es discutible…

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INMUEBLES A LOS QUE APLICA EL DECRETO ANALIZADO:

Como es bien sabido, en nuestro país existen 4 cuerpos normativos diferentes según los inmuebles que regulan.

Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en 23/05/2014:

regula a los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.  A saber, aquellos donde se ejerzan actos de comercio o se presten servicios como parte de sus actividades, independientemente si el inmueble forma o no parte de otro de mayor área, o si se encuentra ubicado o no dentro de un centro comercial.

No aplica a:

consultorios, quirófanos,  laboratorios médicos, inmuebles destinados a la educación, oficinas, depósitos, residencias estudiantiles, entre otros. Que están regidos por la siguiente ley. Por lo tanto no están amparados por el Decreto en referencias.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999:

en su artículo 1 señala “…regirá el arrendamiento…de los inmuebles…desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales…”.

Una actividad económica puede ser del tipo mercantil-comercial, o del tipo profesional-No-mercantil-Civil:

La Ley que regula los arrendamientos de uso comercial, no aplica a los profesionales de ejercicio libre, ya que ellos no desempeñan una actividad que sea de juego libre del comercio, no ponen en “venta” ni “comprar”, literalmente.

Tampoco cuentan con una patente de industria y comercio, y no perciben un “precio” por sus servicios, sino “honorarios”. Esa diferencia, aunque sutil, hace que no sean considerados un verdadero comercio en sentido estricto. En consecuencia, no están amparados en estricto derecho por el Decreto hoy analizado.

Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas del 05/05/2011:

que regula la protección de los arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario.

Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda del 10/11/2011:

que da luces en su artículo 7, acerca de lo que caracteriza una vivienda como aquella donde una persona tiene asentada su residencia de manera permanente.

Estos dos últimos cuerpos normativos regulan lo relativo a las viviendas, que en forma expresa si están amparadas por el Decreto analizado.

De tal manera que la suspensión de pago de alquileres y desalojo aplica:

única y exclusivamente a los inmuebles destinados al uso comercial y a las viviendas. Todo conforme a las categorías de inmuebles y leyes que los regulan, antes explicadas.

¿Y los inmuebles destinados a comercio que están operativos durante la cuarentena?:

en criterio de quien suscribe no están amparados por este Decreto, tocando al Ministerio de Comercio establecer por Resolución los términos como procederá la desaplicación.

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ARTÍCULOS 2 y 5: La suspensión opera por un lapso de 6 meses, contados a partir de la publicación del Decreto en gaceta oficial:

como quiera que la emergencia puede cesar antes de la expiración del término natural de vigencia del Decreto, el Ejecutivo podrá reducir el tiempo de la suspensión.

Se suspende la Causal de Desalojo para los arrendamientos de uso comercial del literal a) del artículo 40 de la ley de la especialidad:

que señala que si el arrendatario ha dejado de pagar 2 cánones de arrendamiento y/o 2 cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, procede instar el desalojo.

Se suspende en su totalidad la aplicación del artículo 91 de la ley que regula los arrendamientos de vivienda:

que señala las distintas causales de desalojo de viviendas. Es decir, en ningún caso procederá el desalojo de viviendas por las causales allí anotadas.

ARTÍCULO 3:

invita al consenso entre arrendador y arrendatario para adaptar por mutuo acuerdo su relación arrendaticia durante el plazo de la suspensión de pagos: prohíbe exigir al arrendatario el pago de la totalidad de la deuda acumulada por la suspensión, al término del plazo de la misma.

Es el acuerdo entre las partes lo que prevalece sobre el mismo decreto. Ellas pueden hasta disminuir el período de suspensión.

 

Esa posibilidad es de vital importancia para los pequeños y medianos arrendadores que dependen de estos alquileres:

que pueden verse seriamente afectados por el Decreto en su economía, máxime cuando el Ejecutivo no dictó medidas de subsidio o compensatorias para sustituir sus ingresos.

Si no hay acuerdo entre las partes y el inmueble arrendado es una vivienda:

la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, podrá mediar para buscar una conciliación.

Si no hay acuerdo entre las partes y el inmueble arrendado es destinado al uso comercial:

la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de Venezuela, podrá mediar para buscar una conciliación.

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ARTÍCULO 5: Desaplicación del Decreto en 2 escenarios:
a)Cuando se reinicie la actividad comercial:

antes del término máximo previsto en el Decreto

  • b) Si se trata de los establecimientos comerciales que producto de la excepción al cese de actividades por el estado de alarma, continúan activos y prestando servicios:

es el caso de las farmacias, restaurantes, supermercados, quienes deben seguir cancelando los cánones de arrendamiento, conforme a su contrato.

SUSPENSIÓN NO ES CONDONACIÓN DE LOS CÁNONES:

debe ser cuidadoso el lector en diferenciar, que el objetivo del Decreto no es dispensar la obligación del pago, sino suspenderla hasta tanto cese la emergencia sanitaria. Por tanto, los cánones y demás conceptos que no se cancelen estarán siendo acumulados.

CONCLUSIÓN EN SUSPENSIÓN DE PAGO DE ALQUILERES Y DESALOJO:

A propósito de la pandemia del Covid-19, el Ejecutivo dictó el Decreto que suspendió el pago de cánones de inmuebles de vivienda e inmuebles destinados al uso comercial. No obstante, si bien es cierto que por un lado hay arrendatarios que no pueden pagar el alquiler al no estar produciendo, por otro lado, hay arrendadores cuyo único ingreso es justamente ese alquiler de sus inmuebles y que al finalizar la suspensión van a ver pulverizados sus alquileres producto de la misma inflación.

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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2 respuestas a “Suspensión de pago de alquileres y desalojo”

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