Procondotips: El contrato de administración del condominio

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EL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO​

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SALUDOS A TODOS:

Saludos a todos apreciados escuchas, les saluda su abogado condominial Rafael Ángel Viso Ingenuo, Presidente de Asesoría Pro Condominios, C.A. para abrir una vez más la ventana informativa de Curadas.com para todos los condominios de Venezuela, hoy para presentarles nuestro PROCONDOTIPS donde trataremos el tema: EL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO compartiendo así nuestras experiencias profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias.

El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal señala en su segundo párrafo que: “En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato”, siendo este un contrato nominado establecido en el artículo 1.684 del Código Civil Venezolano, es el que lo define en los siguientes términos: “El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello”. Una vez que el administrador sea elegido por la asamblea general de copropietarios, debe suscribir un contrato de servicios que en su caso es el de administración del condominio, donde debe detallar el alcance y contenido, no sólo de las obligaciones legales que le impone el artículo 20 de la citada ley y además de las obligaciones que el Código Civil establece para todo mandatario en sus artículos 1.692 y siguientes, sino que también puede pactar otras particulares obligaciones, por razones de calidad y competencia comercial con otras empresas en el ejercicio de sus funciones.

Muchos administradores no lo hacen y se quedan sólo con el nombramiento de la asamblea de propietarios; pero creemos que un buen administrador debe contemplar su contrato de servicios, el cual será el parámetro de medición por parte de la comunidad de copropietarios, para saber si mensualmente ha dado cabal cumplimiento a sus obligaciones.

Ello pasa entonces por determinar el contenido o la estructura que debería tener el mandato de administración del contenido; y al menos debería presentar la siguiente estructura para garantizar un correcto control y vigilancia por parte de la Junta de Condominio de todas las actividades del administrador: debe indicar cada una de las obligaciones legales establecidas en el artículo 20 de la LPH, indicando el contenido del reporte correspondiente que demostrará el cumplimiento de cada obligación. Esto es de vital importancia, porque contendrá en sí mismo lo que tiene que hacer el administrador y la forma que recoge el resultado del como lo hizo. Sugerimos que debe contemplar las obligaciones de la Junta de condominio: su deber de reunirse con el administrador mensualmente; y las causas de resolución unilateral del contrato que ambas partes pueden alegar, con la procedencia o no de daños y perjuicios si fuere el caso. Contemplar el proceso de arbitraje comercial que se dan las partes para prevenir y resolver lo eventuales conflictos que puedan surgir entre ellas, también es de vital importancia. Mientras más detallado sea el contrato de administración, mejor será su interpretación para las partes.

Es una deficiencia del legislador venezolano de propiedad horizontal no contemplar la estructura de contenido básico del contrato de mandato; sólo se limita a señalar como antes dijimos, que la responsabilidad del administrador se sigue por las normas del mandato. Sin duda que es una laguna que hay que llenar por la vía contractual, siendo que lo que se acuerde entre las partes es ley entre ellas, tal y como lo dispone el Código Civil Venezolano. Si hubiera una estructura de contenido señalada en la LPH, muchos problemas podrían evitarse, sobre todo, con la redacción de cláusulas nulas que violan el orden público y que muchas veces imponen de forma leonina las empresas administradoras de condominios, como por ejemplo, aquellas donde se le pide a la Junta de Condominio que con un tiempo de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato, se le notifique a la administradora si se le renovará o no el contrato, bajo la amenaza de una penalidad que en caso de que no se de tal aviso, el condominio deberá pagarle a la administradora sus honorarios profesionales hasta la fecha de terminación señalada en el contrato; lo cual es no sólo absurdo sino ilegal, puesto que la Junta de Condominio, primero, no es el ente que legalmente tiene la capacidad jurídica para designar o revocar al ente administrador; y segundo, ella no puede determinar con anticipación el resultado de una asamblea de propietarios de renovar o revocar un mandato, por lo que este tipo de cláusula viola disposiciones del orden público, como lo es el artículo 19 de la LPH, que establece entre otras cosas, que el administrador puede ser revocado en sus funciones en cualquier momento.

Les recordamos a todos ustedes que este y otros muy importantes temas sobre la administración y gerencia de condominios son tratados en nuestros TALLERES DE GERENCIA DE CONDOMINIOS; y el 09 de noviembre próximo tendremos la XXXVI edición de nuestro Taller en la Universidad Bicentenaria de Aragua, en su Dirección de Extensión ubicada en la ciudad de Maracay, en el horario de 8:45 a.m. a 5 p.m. Trataremos los temas de la indexación de los gastos comunes; cobros en dólares; lo que no debe hacer la Junta de Condominio en su gestión; los indicadores de gestión de la Junta y del Administrador; las estrategias de cobranza extrajudicial y judicial; el voto electrónico y
otros más. Los interesados en asistir deben comunicarse con la Abogada Belkis Rojas de Viso por el teléfono: 04142451580 y por el correo: [email protected] Cupos limitados y no dejen la inscripción para última hora. ¡Los esperamos!

Si quieres tener mayor información sobre este y otros temas tratados en este espacio, te recomendamos seguir nuestra página web: www.procondominios.com.ve; también nuestras redes sociales: @procondominios en las plataformas  de Twitter e Instagram; y en nuestro Canal Youtube: Procondominios. Igualmente, escríbenos por: [email protected] y si deseas anunciar tu producto o servicio en PROCONDOTIPS diariamente, contáctame, estoy a tus órdenes para ayudarte a hacer crecer tu marca comercial y aumentar tus ventas.

Por hoy, nos despedimos; no sin antes recordándoles que PROCONDOMINIOS es una empresa socialmente responsable, “educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir”. Saludos a todos.

Asesoría gratuita para Juntas de Condominio

Procondotips – Asesoría en Condominios

Temas legales, administrativos y gerenciales, para aprender respecto a Juntas de Condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela. Ideal para juntas de condominio, administradores y copropietarios. En exclusiva para Curadas, el abogado Rafael Viso, director de asesorías Procondominios, conduce este espacio.

Rafael Ángel Viso Ingenuo

inpreabogado: 40.236

Teléfono oficina: 0212-9772514
Website: procondominios.com.ve
Correo electrónico: [email protected]
Twitter e Instagram: @procondominios
YouTube: Procondominios

1 Comment

  1. EXCELENTE INFORMACION. UNA PREGUNTA DONDE VIVO EN EL CONDOMINIO TENEMOS AUTOGESTION DE ADMINISTRACION, CON LAS PERSONAS DE LA JUNTA GENERAL DE CONDOMINIO. EN ESTOS TIEMPOS DE CUARENTENA, HEMOS VISTO UN CARGO DE BONO DE AYUDA ALIMENTARIA SOLO PARA EL PERSONAL ADMINISTRATIVO DE CONDOMINIO SIN PREVIA CONSULTA CON LOS COPROPIETARIOS, ELLOS ALEGAN QUE TIENEN EL DERECHO DE HACERLO, POR TENER LA APROBACION DEL PRESIDENTE DE LA JUNTA GENERAL DE CONDOMINIO, ESTO ES LEGAL?

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