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¿Puede constituirse una junta sin haberse protocolizado la venta del 75% de apartamentos o locales?​

¿Puede constituirse la junta de condominio sin haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos o locales del condominio?​ compartiendo así nuestras experiencias profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias, como nuestro aporte diario en el empeño de brindar orientación legal y compartir nuestras experiencias profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias.

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¿Puede constituirse la junta de condominio sin haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos o locales del condominio?​

Escucha el audio para aprender más.

SALUDOS A TODOS:

Saludos a todos apreciados escuchas, les saluda su abogado condominial Rafael Ángel Viso Ingenuo, Presidente de Asesoría Pro Condominios, C.A. para abrir una vez más la ventana informativa de Curadas.com para todos los condominios de Venezuela, hoy para presentarles nuestro PROCONDOTIPS donde trataremos el tema: EL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO compartiendo así nuestras experiencias profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias.

Según lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana no es posible el nacimiento de la Junta de Condominio antes que se haya protocolizado la venta de las unidades susceptibles de apropiación individual en un condominio.

La ley es demasiada clara y transparente en este aspecto: impone un “deber” de constituir la Junta en un lapso que está claramente comprendido entre dos tiempos o momentos, a saber:

a) una vez que se haya protocolizado la venta de los locales o apartamentos; y esto vale decir, significa que no se refiere a la sola promesa bilateral de compra y venta que se hagan el vendedor y el comprador, ya que eso no significa que se vaya a materializar definitivamente la venta. Es solo eso; una promesa. Y por otra parte, se requiere que la venta se haya protocolizado ante el registro inmobiliario competente de la jurisdicción donde se encuentra el condominio de un porcentaje referido en unidades y no sobre el valor capitalístico o inmobiliario habido en el condominio; por ejemplo, si en un condominio hay 100 apartamentos o locales, luego que se haya protocolizado la venta de 75 de ellos, entonces se estaría cumpliendo con lo establecido en la norma, y no cuando se hayan vendido el 75% del valor inmobiliario total, que bien pudiera estar representado por una cantidad mucho menor expresadas en unidades de apartamentos o locales. En tal virtud, el constructor debe llevar un registro exacto de los inmuebles vendidos y debe ponerlo siempre a disposición de los copropietarios que ya han comprado, para que estos vayan organizando su participación en la primera Junta de Condominio y sepan además, el momento exacto cuando el constructor rendirá cuentas a través de su administrador y si es que van a ratificar o no a dicho administrador.; y

b) la llegada del término de sesenta (60) días luego de verificada la condición anterior. Es en este tiempo y no antes cuando debe nacer la Junta de Condominio y una vez nacida, es cuando puede ejercer cada una de sus atribuciones que el legislador de propiedad horizontal le ha establecido, luego de designada por la asamblea general de copropietarios.

Cabe destacar, que el artículo 19 de la mencionada Ley establece en su cuarto parágrafo lo que acabamos de decir: la asamblea de propietarios tiene el “deber” de ratificar o no al administrador que haya sido designado por el constructor o enajenante de los inmuebles, en ese momento cuando designa a la primera Junta de Condominio; con lo cual se ratifica la importancia de la designación de dicha entidad.

Designar a una Junta de Condominio, de forma ilegal y extemporánea trae consecuencias jurídicas importantes: vicia todo lo referido a la administración del condominio, creando una absoluta y total confusión entre los copropietarios; es causa evidente de la mora de los propietarios, por cuanto aquellos que respetan la ley, saben que todas las decisiones tomadas por un grupo de propietarios reunidos y creídos ellos con el constructor como Junta de Condominio, son nulas de nulidad absoluta; no pueden ser opuestas a terceras personas porque no tienen efecto jurídico y no requieren anulación porque precisamente, con el simple hecho de desconocerla, no pueden ser impuestas
legalmente. Es preciso recordar que si la una pretendida e írrita Junta de Condominio, ilegal, desea hacer valer su decisión en los tribunales de la república sencillamente no tendrán la cualidad de hacerse presente en un juicio como parte jurídica, porque adolece de la falta de cualidad de estar en juicio, de ser parte de un proceso para materializar la justicia. De allí que lo que nace de una injusticia no puede ser anulable, porque en el mundo del derecho, sencillamente no puede nacer.

A cualquier constructor conocedor de la materia condominial en Venezuela no le conviene bajo ningún aspecto estar dando pie a que se permitan la reunión de propietarios como “Juntas de Condominios” que nosotros las llamamos fallidas, sin haberse llenado los extremos de ley para su nacimiento, por las siguientes razones:

a) no deben hacerse cómplices o autores intelectuales de la usurpación de las funciones legalmente establecidas para esta entidad;

b) no deberían violar descaradamente no sólo la Ley de Propiedad Horizontal, sino tampoco los artículo 2 y 4 del Código Civil Venezolano a los que invitamos analizar;

c) tampoco debería el constructor con su administrador, violar lo establecido en los artículos 1.692 y 1.694 del Código Civil Venezolano, puesto que allí están los principales ejes de la responsabilidad de todo mandatario, que son la base de su credibilidad: el ejercicio de sus funciones de buena fe, como un buen padre de familia y rindiendo cuentas de todas sus operaciones.

d) no deben crear falsas expectativas en el proceso de administración de la comunidad ni tampoco participar de falsos empoderamientos que se dan normalmente entre quienes forman la Junta de Condominio; este es un órgano de representación de los intereses comunitarios que por sí sólo puede ejercer la administración del condominio sin ningún tutelaje, pero para ello, debe tener una legitimidad de origen en su nombramiento que la da exclusivamente su designación conforme a derecho, a la ley;

e) los daños y perjuicios que se causen al patrimonio del condominio serán responsabilidad exclusiva tanto del constructor, como de las personas jurídicas o naturales que hayan participado en la usurpación de funciones, por haber tomado partida en una entidad que requiere cumplir con requisitos legales para su adecuado nacimiento, ello, de acuerdo a lo señalado en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano, quien sanciona el hecho ilícito de la culpa cuando se obra con algunos de sus elementos que la conforman: impericia, imprudencia, negligencia o inobservancia de reglamentos o disposiciones técnicas; más allá del dolo que podría existir.

Les recordamos a todos ustedes que este y otros muy importantes temas sobre la administración y gerencia de condominios son tratados en nuestros TALLERES DE GERENCIA DE CONDOMINIOS; y el 09 de noviembre próximo tendremos la XXXVI edición de nuestro Taller en la Universidad Bicentenaria de Aragua, en su Dirección de Extensión ubicada en la ciudad de Maracay; el XXXVII TALLER lo dictaremos el 16 de noviembre Valencia, en la sede del CUAM de Naguanagua; y el XXXVIII TALLER, lo dictaremos el 22 de noviembre en Barquisimeto, en la sede del Diario El Impulso; estaremos en dichas locaciones en el horario de 8:45 a.m. a 5 p.m. Trataremos los temas de la indexación de los gastos comunes; cobros en dólares; lo que no debe hacer la Junta de Condominio en su gestión; los indicadores de gestión de la Junta y del Administrador; las estrategias de cobranza extrajudicial y judicial; el voto electrónico y otros más. Los interesados en asistir deben comunicarse con la Abogada Belkis Rojas de Viso por el teléfono: 04142451580 y por el correo: vprocondominios@gmail.com. Cupos limitados y no dejen la inscripción para última hora. ¡Los esperamos!

Si quieres tener mayor información sobre este y otros temas tratados en este espacio, te recomendamos seguir nuestra página web: www.procondominios.com.ve; también nuestras redes sociales: @procondominios en las plataformas  de Twitter e Instagram; y en nuestro Canal Youtube: Procondominios. Igualmente, escríbenos por: vprocondominios@gmail.com y si deseas anunciar tu producto o servicio en PROCONDOTIPS diariamente, contáctame, estoy a tus órdenes para ayudarte a hacer crecer tu marca comercial y aumentar tus ventas.

Por hoy, nos despedimos; no sin antes recordándoles que PROCONDOMINIOS es una empresa socialmente responsable, “educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir”. Saludos a todos.

Asesoría gratuita para Juntas de Condominio

Procondotips – Asesoría en Condominios

Temas legales, administrativos y gerenciales, para aprender respecto a Juntas de Condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela. Ideal para juntas de condominio, administradores y copropietarios. En exclusiva para Curadas, el abogado Rafael Viso, director de asesorías Procondominios, conduce este espacio.

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Rafael Ángel Viso Ingenuo

inpreabogado: 40.236

Teléfono oficina: 0212-9772514
Website: procondominios.com.ve
Correo electrónico: vprocondominios@gmail.com
Twitter e Instagram: @procondominios
YouTube: Procondominios
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