Sobre el descuento por pronto pago de los gastos comunes

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Saludos a todos apreciados escuchas, les saluda su abogado condominial Rafael Ángel Viso Ingenuo, presidente de Asesorías Pro Condominios, C. A., para abrir una vez más la ventana informativa de Curadas.com a todos los condominios de Venezuela. Hoy para presentarles nuestro Procondotips donde trataremos el tema: Sobre el descuento por pronto pago de los gastos comunes en el condominio compartiendo así nuestras experiencias profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias.

Comencemos por definir o aproximarnos a la figura del descuento por pronto pago en los gastos comunes del condominio diciendo que se trata de un mecanismo para estimular al copropietario a pagar oportunamente sus gastos comunes y además, a obtener por ello un beneficio, que sería un determinado descuento sobre la suma que le corresponde pagar, cuando lo hace en determinado lapso.

Así en líneas generales queda entendida esta  figura, que no sabemos a quién ni como se le ocurrió para trasladarla al mundo del condominio. Esta figura viene sin duda del ámbito comercial, donde se ofrecen descuentos en la venta de bienes y servicios a los consumidores y para estimular las ventas y todo, con el rumbo claramente definido hacia la consecución del fin de lucro en su máximo nivel. Pero como sabemos, el condominio no persigue ningún fin de lucro y veamos  a continuación cuáles son los riesgos que esta figura impone; sus consecuencias económicas y los aspectos legales que repercuten en ella, considerando la Ley de Propiedad Horizontal, como marco especial regulatorio del condominio en Venezuela.

Los riesgos del descuento por pronto pago en los gastos comunes:

Los mismos vienen dados por el hecho que la legislación venezolana habla en su artículo 12 de la LPH sobre la obligación que tienen todos los propietarios de pagar los gastos comunes causados; y estos son los que están debidamente soportados con facturas de los proveedores. Tales gastos se suman en el mes y luego se distribuyen entre las alícuotas de todos los inmuebles susceptibles de apropiación individual que aparecen en el documento de condominio.

De manera tal, que desde un punto de vista legal y económico, si se aplica un descuento, sea cual sea, se generará un déficit; además que la legislación no consagra ningún tipo de beneficio para los copropietarios por el simple hecho de cumplir con su deber; con su principal obligación cual es, pagar oportunamente sus gastos comunes, a lo cual por cierto se comprometen por documento público cuando firman las escrituras del documento de compra y venta de sus propiedades en el condominio. En síntesis, ocurrido un gasto y distribuido entre las alícuotas, se recuperará su totalidad cuando todos paguen oportunamente, más el porcentaje que tradicionalmente se contemplan en los documentos de condominios para el fondo de reserva; más cualquier otro porcentaje de cualquier otro fondo que haya aprobado legalmente la asamblea de propietarios.

¿Cómo no generaría un déficit aplicando el descuento por pronto pago?

En otras palabras, a continuación esbozaremos algunas ideas no concluyentes para entender lo que se está haciendo para aprobar esta figura que sabemos que varios condominios vienen aplicando. ¿Cómo lo hacen?

Lo primero que se proponen hacer, es reunir a la asamblea de propietarios y tomar una decisión para aprobar la cantidad equivalente al descuento que se obtendría para cumplir en determinado lapso con el pago de los gastos comunes, de acuerdo a la alícuota establecida para cada copropietario. De esta forma, se superaría el obstáculo del déficit económico antes señalado.

En segundo término, se pretende darle legitimidad a este descuento mediante la aplicación mal entendida del artículo 11, literal “b” de la Ley de Propiedad Horizontal,  aprobándolo con un quórum calificado del setenta y cinco por ciento (75%) del total de los propietarios, considerando el valor del voto igual a uno, es decir, un propietario igual a un voto, ya que el legislador hace referencia al término “propietarios” y no al del valor inmobiliario.

Pero resulta apreciados lectores y seguidores, que esta norma que es la que permitiría aprobar nuevos gastos comunes en el condominio, no autoriza para nada a este quórum para aprobar una “penalidad encubierta”, que hoy claramente descubrimos, como lo es el pretendido descuento por pronto pago.

Los gastos comunes a todos los propietarios (y aunque el legislador venezolano no da una definición con elementos concretos que la delimiten)  son los que están contemplados en los supuestos de hecho del artículo 11 de esta ley; norma que establece los fines y el origen de los mismos.

No hay otro marco jurídico para poder entender de otra manera lo que es un gasto común y si apelamos a la definición de lo que es un gasto: “cantidad de dinero u otra cosa que se gasta”, caemos directamente en cuenta que refiere ese gasto a un consumo, nivel de inversión de dinero en algo, en un bien o servicio común en el caso del condominio. Y ese gasto, se soporta en las facturas que sus proveedores dan a la administración del condominio, una vez finalizados los servicios o la entrega de los productos.  Y de acuerdo a la definición de “gasto” que acabamos de anotar, el aumento de la cantidad que soportará el premio del pronto pago a los buenos pagadores, no entra en sus parámetros: no hay un proveedor de un bien o servicio detrás del mismo que lo justifique.

El descuento por pronto pago encarece el condominio:

Por las razones que aquí hemos indicado, sin duda alguna, aumentar el monto total de los gastos comunes en cualquier porcentaje y por cualquier causa, en este caso, para otorgar un descuento a los buenos pagadores que pagan a tiempo sus gastos comunes, significa encarecer deliberadamente el monto de los gastos comunes.

Ello se ha pensado, más que como un beneficio para quien paga oportunamente y ya vimos que es un deber legal pagar siempre de forma oportuna, sino como un castigo, como una sanción para quienes tienen por mala costumbre pagar extemporánea o retardadamente sus gastos comunes, aprovechándose para colmo, de la hiperinflación que sufre Venezuela en su economía de estos tiempos.

Sí estamos de acuerdo que quienes paguen a destiempo paguen más; sin duda alguna. Jamás vamos a estar del lado del moroso intentando argumentar o tapando el sol con un dedo. Eso sería realmente absurdo. Ahora bien, también llamamos la atención de las comunidades de copropietarios para llamar las cosas por su nombre: no se trata de un verdadero descuento por pronto pago, sino de una penalidad; de una sanción al moroso y allí resulta que podría estar la trampa de esta figura, puesto que las penalidades no son gastos común y son temas de la reserva legal del poder legislativo nacional (Asamblea Nacional) ya que sólo mediante leyes debidamente aprobadas según el proceso constitucional para su creación, es como se pueden crear multas, tasas, contribuciones y penalidades especiales. La Ley de Propiedad Horizontal, siendo la ley especial que rige la materia condominial en Venezuela no establece ningún tipo de penas para los propietarios en mora; de hecho, no trata el tema de la morosidad en el condominio, siendo esta una de sus lagunas esenciales que deberán ser llenadas  en una futura legislación.

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Este espacio es patrocinado por Asesorías Pro Condominios C. A., empresa  socialmente responsable. Educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir.

3 Comments

  1. Buenas noches. No puedo estar de acuerdo con la primera afirmación de que el DPP tenga su origen en el sector comercial para aumentar el lucro. Es todo lo contrario: al rebajarse los ingresos en la tasa de descuento ofrecido, el lucro disminuye. Para entender está estrategia del DPP hay que adentrarse en concepto económico del «valor del dinero en el tiempo» en que incluso sin haber inflación el dinero vale más cuando se recibe antes porque permite obtener economías e incluso ganancias al colocar el dinero overnight. Eso de «penalizar al que paga tarde» es un invento del analista porque nunca ha sido planteado así. En la práctica comercial era común vender a 30 días y el deudor podía pagar el día 30 y lo estaba haciendo correctamente. Ahora sí el acreedor le ofrecía un DPP por pagar dentro de los primeros 5 días, era un estímulo para contar con el dinero anticipadamente y poder reinvertirlo y como consecuencia obtener otros beneficios. Pero jamás se hizo como «penalidad» por pagar a los 30 días que era el plazo pactado en la negociación, de modo que todo ese análisis jurídico está de más porque parte mal desde la base. Y qué me dicen de los municipios que a comienzo de año ofrecen DPP por pagar en enero y no en marzo algunos impuestos municipales? Se está «penalizando» al que paga el último día de marzo? De ninguna manera. Está pagando lo normal. Ahora, si paga en enero obtiene un premio que es el DPP. Si en este condominio se elimina este DPP, tengan la seguridad de que muchos, quizás la mayoría, va a pagar el último día. Así de sencillo si somos realistas

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